რეალურია თუ არა ბინების ფასი თბილისში?
"გახალტურებული" მეთოდით სახლის შენება ბევრად იაფი ჯდება და ზოგჯერ "ხალტურშჩიკები" ხარისხიან მშენებლობაზე უფრო დიდ მოგებას ნახულობენ, თანაც უფრო სწრაფად
"საქართველოში უძრავი ქონების ფასები ხელოვნურად გაბერილია. კომპანიები, რომლებიც პოპულარულ სამშენებლო პროექტებში კვადრატულ მეტრს 1 000 დოლარზე მეტად ყიდიან, თითქმის სამასპროცენტიან მოგებას ნახულობენ, რადგან შენების ფორმატის, ხარისხისა და გამოყენებული რესურსების მიხედვით, ერთი კვმ შეიძლება მაქსიმუმ 450 დოლარი დაჯდეს", - აცხადებს ბიზნესმენი კახა ღვინიანიძე, რომელმაც ცოტა ხნის წინ მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსი ააშენა.
კახა ღვინიანიძე: "სახლის აშენება, თანაც მრავალსართულიანის, არ არის იოლი. სახლში, რომელიც მე ავაშენე, თვითონ ვცხოვრობ. შესაბამისად, იმის მტკიცება აღარ დამჭირდება, თუ როგორ ვიზრუნებდი მის მდგრადობაზე, პროექტის გამართულობაზე, მასალების ხარისხზე და ა.შ. სრულფასოვანი თეთრი კარკასის მდგომარეობით, კვადრატული მეტრი 400 დოლარი დამიჯდა. აქედან გამომდინარე, ვრწმუნდები, რომ უძრავი ქონების ფასები ქართულ ბაზარზე არაადეკვატურია.
"გახალტურებული" მეთოდით სახლის შენება ბევრად იაფი ჯდება და ზოგჯერ "ხალტურშჩიკები" ხარისხიან მშენებლობაზე უფრო დიდ მოგებას ნახულობენ, თანაც უფრო სწრაფად. საზოგადოდ, პროექტს მიწის ფასი აძვირებს, ასევე ისიც, რომ მშენებლები საბანკო სესხების ხარჯზე მუშაობენ, მაგრამ ძირითადი პრობლემა მაინც სუპერმოგების მიღების სურვილია. თუ ასე განაგრძობენ, ვეჭვობ, მოგების ნაცვლად გაკოტრდებიან... "
ჩვენ დავინტერესდით, თბილისურ სამშენებლო ბიზნესში როგორ ადგენენ კვმ-ის ფასს, მოგების კვოტას. ამ თემაზე ექსპერტ ლიკა ქარდავას მივმართეთ:
- სამშენებლო ბიზნესში ფასი მრავალი კომპონენტის ერთობლიობით განისაზღვრება. შესაძლოა, ერთი და იგივე რამდენიმე არქიტექტურული პროექტი სხვადასხვა სამშენებლო მასალით ააშენო და ფასიც სხვადასხვა დაჯდება. თუ ენერგოეფექტური ბინის აშენება გინდა, ცხადია, ფასი მოიმატებს. მნიშვნელობა აქვს, რა ფორმით აბარებ პროექტს, თეთრ კარკასს თUუ გარემონტებულს... უამრავი კომპონენტი განაპირობებს თვითღირებულებას, რაც ხდება ფასწარმოქმნის ბაზისი. ფასწარმოქმნა კორექტირდება კონკრეტულ უბანში კონკურენტი მშენებლობის გათვალისწინებით და ა.შ. სამშენებლო პროექტს ყველაზე მეტად აძვირებს მიწის ფასი, რომელიც სხვადასხვა უბანში სხვადასხვაა. შემდეგ მოდის მშენებლობის ნებართვა, პროექტი, მუშახელი, მასალები და ა.შ. მნიშვნელოვანია, რა დონის მშენებლობა იგეგმება, რა სეგმენტზეა გათვლილი, მაღალშემოსავლიან თუ საშუალოშემოსავლიანზე. ხშირად კომპანიები იწვევენ უცხოელ კონსულტანტებს, რომელთაც დიდ ჰონორარს უხდიან, რათა ინოვაციები დაგეგმონ ენერგოეფექტურ მშენებლობაში.
- როგორ განსაზღვრავს ბიზნესმენი მოგების წილს?
- ეს ხდება სუბიექტური გათვლებით, ვის როგორი მოლოდინი აქვს. შესაძლოა, ბიზნესმენი ახლა შემოდის ბაზარზე და დამკვიდრება უნდა; ერთდროულად აქვს დაგეგმილი რამდენიმე პროექტი, სადაც მასშტაბის ეფექტი მუშაობს; ზედნადები ხარჯები ნაკლები აქვს და თვითღირებულებაც განსაზღვრულ პროექტებზე ნაკლები გამოდის - ასეთ შეMმთხვევაში მას შეუძლია ფასიც ნაკლები დაადოს. ბიზნესმენი მოგების მარჟის დათვლისას ყოველთვის ადარებს: "ეს თანხა რომ ბანკში შევიტანო დეპოზიტზე, რამდენს მოვიგებ?" ბუნებრივია, ბიზნესმა მეტი მოგება უნდა მოუტანოს, ვიდრე დეპოზიტზე დადებულმა თანხამ. მოგების მარჟა დამოკიდებულია ფინანსურ რესურსზეც. ინვესტორთა ნაწილს საკუთარი სახსრები აქვს, ან ნაწილობრივ საკუთარი და ნაწილობრივ ბანკიდან აღებული. ამ შემთხვევაში პროექტი ძვირდება, რადგან სესხის ღირებულება ემატება. კომპანიების დიდი ნაწილი საკრედიტო რესურსებით ახორციელებს პროექტებს, რადგან დიდი მშენებლობები მსხვილბიუჯეტიანია.
- სხვა ქვეყნებთან შედარებით როგორი ფასები გვაქვს?
- ევროპულ ქვეყნებში, დიდი ქალაქების ცენტრალურ უბნებში, 1 კვმ-ის ფასი შესაძლოა, 5-10-ჯერ აღემატებოდეს ჩვენებურ ფასებს, თუმცა განსხვავებულია მშენებლობისა და ექსპლუატაციაში გადაცემის შემდეგ სახლის ტექნიკური მომსახურების ხარისხი, რაც ჩვენთან ახლა ინერგება.
- ბოლო წლების ეკონომიკური სირთულეები იწვევს თუ არა ფასების დაწევას სამშენებლო ბიზნესში?
- მე ამას უფრო ფასების კორექტირებას დავარქმევდი. ზოგიერთი კომპანია არასწორი საფასო პოლიტიკით შემოვიდა ბაზარზე. მათ მომხმარებელს შესთავაზეს არაკონკურენტული, არაადეკვატური ფასი და შემდეგ მოუწიათ კორექტირებამ. ეს დაგეგმარების სისუსტის შედეგი უფროა, ვიდრე კრიზისის მანიშნებელი. თუმცა მსყიდველობითუნარიანობა 2008 წლამდე ბევრად მაღალი იყო. მიწოდება იზრდება, მაგრამ მძიმედ, მოთხოვნაც არის, მოკლედ, უკან არ მივდივართ. თუმცა
მოთხოვნა უფრო მცირებიუჯეტიან და მცირე ზომის ბინებზეა. კომპანიებიც ცდილობენ, მიწოდება ამ კუთხით გაზარდონ...
რა კრიტერიუმებით ფასდება ბინა აშშ-ში?
ირინე ჯავახაძე, ლიცენზირებული რიელტერი პენსილვანიის შტატში: - თბილისთან შესადარებლად ფილადელფიას გამოვიყენებ, მოსახლეობის რაოდენობა მილიონ-ნახევარია და დასახლების ტიპიც მსგავსია. აქ კერძო სახლის ფასს განსაზღვრავს ადგილმდებარეობა, რომელიც საფოსტო ინდექსებით - ზიპკოდებით აღინიშნება. ზიპკოდებისთვის უკვე დადგენილია იმ უბანში დანაშაულის დონე და სკოლების რეიტინგი. სადაც მაღალია დანაშაულის დონე და დაბალია სკოლების რეიტინგი, იქ სახლებიც უფრო იაფია. ცენტრალურ ფილადელფიაში, ისტორიულ უბანთან ახლოს, სახლები ძალიან ძვირია. თუმცა აქ სკოლები ცუდია, ფასებს უფრო უბნის ისტორიული სტატუსი განსაზღვრავს. ბინები (აპარტამენტები და არა კერძო სახლები) 300-400 დოლარი ღირს 1 კვადრატული ფუტი (= 0.0929 კვადრატულ მეტრს). ასეა არაცენტრალურ ნაწილში, ზოგან კვმ ბინის ფასი 100-200 დოლარიცაა. რაც შეეხება მფლობელობის ფორმას, უმრავლესობა ყოველთვიურ გადასახადს უხდის ამხანაგობას ან ასოციაციას. თანხაში შედის ექსტერიერის მოვლა, მანქანის სადგომი ან გარე პარკინგის ადგილის თოვლისგან გაწმენდა და სხვ. სახლს ძირითადად, ყიდულობენ ბანკის სესხით და არა ნაღდი ფულით. სესხის ყოველთვიურ გადასახადს ემატება ეს თანხაც. როცა ბინაში კი არა, კერძო სახლში ცხოვრობ, ინტერიერთან ერთად, ექსტერიერის მოვლაც შენი პასუხისმგებლობაა, სამაგიეროდ, ყოველთვიური გადასახადი არ გაქვს, იხდი მხოლოდ სახლის სესხს.