უძრავ ქონებას ფასი გარეუბნებში ედება - კვირის პალიტრა

უძრავი ქონების ბაზარზე "ტრადიცია" არც წლეულს დარღვეულა. იანვარ-თებერვლის უძრაობის შემდეგ ბაზარმა ნელ-ნელა გამოცოცხლება დაიწყო. თუმცა სამშენებლო ბუმი წარსულს ჩაჰბარდა და ბაზარზე ფასების ზრდას არც "ცხელი ფული" უწყობს ხელს.

მოთხოვნის მატება თბილისში უმეტესად საოფისე ფართებზე შეიმჩნევა. ხოლო კომერციული (სავაჭრო) უძრავი ქონების ფასი, შარშანდელი ნოემბერ-დეკემბრის გაიაფების შემდეგ, თითქმის უცვლელია.

საოფისე ფართებზე მოთხოვნის მატება მის ფასსაც დაეტყო. როგორც უძრავი ქონების აგენტები ამბობენ, საიჯარო ფასმა საშუალოდ 5%-ით მოიმატა. ოფისებს დედაქალაქში უმეტესად უცხოური ორგანიზაციების წარმომადგენლობები და ამ კომპანიების უცხოელი თანამშრომლები ქირაობენ. ისინი მეპატრონეებთან ძირითადად ერთწლიან ხელშეკრულებებს აფორმებენ.

უძრავი ქონების პროფესიული სერვისების კომპანია "გრემიკის" მკვლევრებმა აღნიშნეს, რომ მოთხოვნა უმეტესად გაიზარდა ა-კლასის საოფისე ფართებზე, რომლის მომხმარებლები საერთაშორისო ორგანიზაციები, დიპლომატიური წარმომადგენლობები და ფინანსური ინსტიტუტები არიან. მცირედით მოიმატა ამ კლასის ფართის გასაყიდმა ფასმაც. საოფისე ბაზრის ყველაზე დიდი წილი (55%) კი დაბალი კლასის სეგმენტზე მოდის, ანუ ძველ, საბჭოთადროინდელ შენობებზე, ინდუსტრიული დანიშნულების ფართებსა და საცხოვრებელ სახლებში გამოყოფილ ბინებზე. მათი საშუალო საიჯარო ფასი 1 კვადრატულ მეტრზე $5-8-ია და მოთხოვნა ამ ტიპის ფართებზე განსაკუთრებით მაღალია.

მაღალი კატეგორიის საოფისე ფართები უმეტესად თავისუფლების მოედანთანაა თავმოყრილი და 1 კვადრატული მეტრის ფასი $12-დან $45-მდე მერყეობს. ყველაზე ძვირად ღირებული თავისუფლების მოედანზე 7-სართულიანი "ჯი-ემ-თი პლაზას" ოფისებია. ბიზნესცენტრი მთლიანად დატვირთულია და 1 კვადრატული მეტრის ფასი იქ $45-ია. თითქმის იგივე ღირს ფართები "შერატონ მეტეხი პალასშიც". კიდევ ერთი პრესტიჟული საოფისე ცენტრი თბილისში აღმაშენებლის გამზირზე მდებარე "მწვანე ოფისია", სადაც 1 კვადრატული მეტრის ქირაობა $20-25 ჯდება.

კომპანია "გრემიკის" მკვლევრებმა თბილისის საოფისე ფართების ფასები ევროპის ქალაქებისას შეადარეს. აღმოჩნდა, რომ თბილისის ფასები მცირედით ჩამორჩება ევროპულს, სამაგიეროდ მის მფლობელს ფართის გაქირავება თითქმის სამჯერ მეტ მოგებას აძლევს.

წლეულს და 2012-ში ბაზარზე ახალი აკლასის საოფისები ფართები უნდა გამოჩნდეს, ამ პერიოდში რამდენიმე დიდი პროექტის დასრულებაა დაგეგმილი. მათ შორის "აპთაუნ-თბილისი" აღმაშენებლის ხეივანში, რომელსაც არაბული "რაკიინ დეველოპმენტი" აშენებს. კომპანიის დირექტორ ზაზა მიქაძის თქმით, ინვესტორს იმედი აქვს, რომ საოფისე ფართებზე 2012 წლისთვის მოთხოვნა მეტი იქნება და ბიზნესცენტრის სრულად დატვირთვას მოახერხებს, ბიზნესცენტრში ფართების ნაწილი გაქირავდება, ნაწილი კი გაიყიდება. "აპტაუნ-თბილისის" პროექტში ცვლილებები უკვე რამდენჯერმე შეიტანეს. როგორც ამბობენ, არაბულ კომპანიას უფრო მასშტაბური პროექტის აშენება ჰქონდა გათვალისწინებული, მაგრამ კრიზისის გავლენით ფართი მნიშვნელოვნად შეამცირა. კომპანიის ხელმძღვანელი ირწმუნება, რომ მოცულობა არ შემცირებულა და პროექტში მხოლოდ არქიტექტურული ცვლილებები შეიტანეს.

რაც შეეხება კომერციულ ფართებს, როგორც უძრავი ქონების სპეციალისტები ამბობენ, მოთხოვნა შემცირებულია. ფასი კი ხელოვნურად გაბერილი. 1 კვადრატული მეტრი კომერციული ფართის საშუალო გასაყიდი ფასი ყველაზე პრესტიჟულ ცენტრალურ ქუჩებზე $3-დან $3,5 ათასამდე მერყეობს. კომერციული თვალსაზრისით მიმზიდველ ადგილებად დედაქალაქში კვლავინდებურად ჭავჭავაძის, პეკინის, რუსთაველისა და აღმაშენებლის პროსპექტები მიიჩნევა.

კომერციული უძრავი ქონების საერთო ფართი თბილისში 700 ათასი კვადრატული მეტრია. მის უდიდეს წილს (53%-ს) კვლავაც ღია ტიპის ბაზრები და ბაზრობები იკავებს.

"ბაზრობებზე ძირითადად კუსტარულად დამზადებული დახლები ქირავდება. ასეთი ტიპის ფართები დაბალი შემოსავლის მქონე პირებზეა გათვლილი, რომლებიც მრავალრიცხოვან სეგმენტს წარმოადგენენ. საკმაოდ დიდი მოთხოვნა ამ ფართების გაძვირებას განაპირობებს. ბაზრობებზე კვადრატული მეტრი საშუალოდ $19 ღირს", - ამბობს "გრემიკის" ხელმძღვანელი ზურაბ ქანანაშვილი.

სავაჭრო ცენტრების წილი კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე კი ბოლო ერთი წლის განმავლობაში არ შეცვლილა და 14%-ს შეადგენს (დარჩენილ წილს ე.წ. ქუჩის რითეილი იკავებს). კომერციულ ფართებზე მოთხოვნა უმეტესად ბანკების, სუპერმარკეტებისა და აფთიაქების მხრიდან აღირიცხება. ბოლო დროს მიკროსაფინანსო ორგანიზაციების (მათ შორის ლომბარდების) მიერ კომერციული ფართების დაკავება შესამჩნევი ხდება.

შარშან, წლის მეორე ნახევარში, კომერციული ფართების გასაყიდმა ფასმა სავაჭრო ცენტრებში მოიმატა, ხოლო ქირის ფასმა დაიკლო, რამაც სავაჭრო ცენტრებს შემოსავალი შეუმცირა. გასული წლის მეორე ნახევრიდან ფასების კლება შეინიშნება კომერციული უძრავი ქონების დაქირავებაზე თბილისის ცენტრალურ რაიონებში, იჯარის ფასებმა დაიკლო პრესტიჟულ ქუჩებზე, გარეუბნებში კი პირიქით, ფასებმა საშუალოდ $10-ით მოიმატა.

სავაჭრო ცენტრებში ფასების კლება შესამჩნევი გამოდგა: იქ იჯარა 11-12%-ით გაიაფდა და საშუალო ფასი $38-ია. ამ პერიოდისთვის კომერციული ფართის ქირა ყველაზე მაღალია სავაჭრო ცენტრებში - "ჯი-თი-სისა" და "გუდვილში". ამ სავაჭრო ობიექტებში კვადრატული მეტრის ფასი $70-დან $100-მდე მერყეობს. შემდეგ მოდის "პიქსელი" და "პასაჟი", სადაც ფასები $40-$60-ის ფარგლებშია.

კვლევებმა ასევე აჩვენა, რომ კომერციული ფართები ყველაზე ადვილად გლდანი-ნაძალადევში ქირავდება. ამ რაიონში მდებარეობს გლდანის ბაზრობა, რომელიც თბილისში კომერციულად ერთ-ერთ ყველაზე მიმზიდველ ადგილად ითვლება. ამის მიზეზი ის არის, რომ დედაქალაქის მოსახლეობის ლამის მესამედი ამ ტერიტორიაზე ცხოვრობს. ფართის საიჯარო ქირაც შედარებით იაფია და $10-$15-ის ფარგლებში მერყეობს. ძირითადი მოთხოვნაც დედაქალაქში სწორედ ამ ტიპის კომერციულ ფართებზეა.

მომავალი 2-3 წლის განმავლობაში უძრავი ქონების სპეციალისტები დასრულებული კომერციული ფართების ზრდას ელოდებიან. ყველაზე მეტი ახალი ფართი ვაკე-საბურთალოს, დიდუბე-ჩუღურეთისა და გლდანი-ნაძალადევის რაიონებში შეიქმნება.

გაყიდული ბინების 90% მეორადია

საცხოვრებელ ბინებზე მოთხოვნამ შარშან ნოემბერში მცირედით მოიმატა. თბილისში უმეტესად მეორადი ბინები იყიდება. ბინის შეძენის მსურველების 90% მეორად ბინას ყიდულობს.

საცხოვრებელი ბინების გაყიდვის ნახევარი გარეუბნებზე, უმეტესად გლდანისა (25%) და ისან-სამგორის (23%) რაიონებზე მოდის. შედარებით დაიკლო ბინების გაყიდვამ ვაკის, მთაწმინდისა და კრწანისის რაიონებში.

რაც შეეხება ფასებს, ბინის ფასებმა ყველაზე მეტად თემქაზე დაიკლო (12,5%-ით), კლება იყო გლდანსა და ისანშიც, სამაგიეროდ ძველ თბილისში გაძვირდა. ყველაზე მეტად (7,1%-ით) კი ფასებმა ავლაბარში მოიმატა. გაძვირება ერთოთახიანი ბინების წილად მოდიოდა, 2-3-ოთახიანი ბინების ფასმა 4-5%-ით დაიკლო.

საცხოვრებელი ფართის ფასი თბილისში ამ დროისთვის $350-დან $1300-მდე მერყეობს 1 კვადრატულ მეტრზე. ყველაზე ძვირი უძრავი ქონება კვლავაც ვაკეში ($930-დან $1100-მდე), მთაწმინდაზე ($830-$1000), ვერასა ($760-$930) და ძველ თბილისშია ($600-$730).

მინიმალური ფასი თბილისის რაიონებს შორის თემქაზეა ($380-$460).

წლის ბოლოს დაიკლო საცხოვრებელი ბინების ქირის ფასმაც, უმეტესად გარეუბნებში, უძრავი ქონების ბაზარზე ამინდს დიდწილად ბანკები ქმნიან. გაყიდვა უმეტესწილად სწორედ მათ მიერ იპოთეკური სესხების გაცემაზეა დამოკიდებული.

ბოლო დროს უძრავი ქონების ბაზარზე კიდევ ერთი საინტერესო ტენდენცია გამოიკვეთა, საცხოვრებელი ბინების ფასებმა ბათუმში დედაქალაქისას გადაუსწრო.

ვაჟა ცუცქირიძე (უძრავი ქონების ექსპერტი): "ბათუმში, რუსთაველის ქუჩაზე, რომელიც ერთ-ერთ ყველაზე პრესტიჟულ ადგილად ითვლება, ახალაშენებულ სახლში 1 კვადრატული მეტრი საცხოვრებელი ფართი $2500 ღირს. თბილისში ასეთი ფასი არ არის. თანაც ბათუმში ბინებზე მოთხოვნაც გაზრდილია".

ექსპერტების დასკვნით, დედაქალაქის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი, ევროპის ქალაქებთან შედარებით, მაღალი შემოსავლიანობითა და დაბალი ფასებით ხასიათდება, რაც მის საინვესტიციო მიმზიდველობას ზრდის. მათი პროგნოზით, მომდევნო 2-3 წლის განმავლობაში კაპიტალი შეიძლება კვლავ დაინტერესდეს ამ ბაზარზე დაბანდებებით და ამიტომ, სავარაუდოდ, უძრავ ქონებაზე ფასები ზრდადი იქნება.

ციფრების ენით

- საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ცნობით, უძრავი ქონების ბაზარზე სარეგისტრაციო ტრანზაქციათა რაოდენობამ 2011 წლის მარტში 55970 ერთეული შეადგინა.

- მარტის სარეგისტრაციო ტრანზაქციების 87,2% მეორადი იყო (2010 წლის მარტში - 79,6%), ხოლო პირველადი კი 12,8% (20,4%).

- 2011 წლის თებერვალთან შედარებით, მარტში უძრავი ქონების პირველადი ბაზარი 1,7%-ით შემცირდა, მეორადი ბაზარი კი 71,9%-ით გაიზარდა.

- 2011 იანვარ-თებერვალში თბილისში მშენებლობის 423 ნებართვა გაიცა, ხოლო 2010 წლის იმავე პერიოდში - 450. სულ 2010 წელს გაცემულია 3335 ნებართვა.

ნონა ქვლივიძე