"ბანკები თავს იკავებენ სამშენებლო პროექტების დაფინანსებისა და დიდი კრედიტების გაცემისგან" - კვირის პალიტრა

"ბანკები თავს იკავებენ სამშენებლო პროექტების დაფინანსებისა და დიდი კრედიტების გაცემისგან"

დებიტორებმა და ბანკებმა ჯერჯერობით დეველოპერები უსახსროდ დატოვეს

აგვისტოს ომის შემდგომი კრიზისიდან საკმაოდ დიდი დრო გავიდა, მაგრამ სამშენებლო სექტორმა ჩვეული "დიდება" მაინც ვერ დაიბრუნა და სამშენებლო კომპანიები ფინანსურ კრიზისს თავს ვერ აღწევენ. მეტიც, ბოლო რამდენიმე თვის განმავლობაში ვითარება კიდევ უფრო გაუარესდა. დეველოპერები ამბობენ, რომ 2011 წლის მიწურული სამშენებლო სექტორისთვის უფრო აქტიური იყო, ვიდრე 2012 წლის პირველი კვარტალია. მიზეზთა შორის ქვეყანაში მიმდინარე პოლიტიკური პროცესები და ევროპის ეკონომიკური კრიზისი სახელდება.

დეველოპერები ამბობენ, რომ უწინ თუ უძრავ ქონებას ინვესტირების მიზნით ყიდულობდნენ, დღეს პირველი მიზეზი საჭიროებაა. უძრავი ქონების რამდენიმე საერთაშორისო და საკონსულტაციო კომპანიებმა, მათ შორის DTZ-მა და Delloit-მა კვლევები მოაწყვეს, რომლის თანახმად, თბილისში ერთ სულ მოსახლეზე 17 კვ.მ. ფართი მოდის, აღმოსავლეთ ევროპაში კი ეს მაჩვენებელი ორჯერ მეტია. შესაბამისად, ბაზარზე მოთხოვნილებაც დიდია, მოთხოვნაც, მაგრამ დასრულებულ ახალ შენობაში საცხოვრებელ ფართს, სანთლითაც რომ ეძებო, ვერ იშოვი. ამ დროს კი ქალაქის შენობების დიდ ნაწილს ექსპლუატაციის ვადა გასდით, ზოგიც საცხოვრებლად უკვე საშიშია.

გიორგი კაპანაძე (სამშენებლო კომპანია "აქსისის" გენერალური დირექტორი): "პოსტკრიზისულ პერიოდში ვართ. ვერ ვიტყვით, რომ კრიზისი სამშენებლო სექტორისთვის დასრულდა, მაგრამ არც იმის თქმა შემიძლია, რომ კრიზისში ვართ. 2008-2009 წლებში და 2010 წლის დასაწყისში, უკვე აშენებული და დასრულებული ბინა რომ გაგეყიდა, კლიენტის პოვნა ჭირდა, დღეს ბაზარზე ბინის შეძენის მსურველები გამოჩნდნენ, შეიძლება ითქვას, სტაბილური ვითარებაა, დასრულებული ფართის გაყიდვის პრობლემა არ გვაქვს, მაგრამ დეფიციტია და ახალაშენებულ სახლში ბინას, ფაქტობრივად, ვერ იშოვი. უწინ თუ მთელი ჩვენი ბიზნესი წინასწარ გაყიდვებზე იდგა და 2008 წლამდე საქართველოში არსებული თითქმის ყველა მენაშენე ასე მუშაობდა, ახლა ვითარება მკვეთრად შეიცვალა. დღეს მომხმარებელი ფრთხილია და მშენებარეში ძალიან ცოტა თუ აბანდებს ფულს, ვინც ყიდულობს, ისიც გარანტიით. მაგალითად, თუ მშენებლობას ბანკი აფინანსებს, მომხმარებელს შეუძლია იმავე ბანკიდან იპოთეკური სესხი საბანკო გარანტიით აიღოს, ოღონდ ეს ცოტა უფრო ძვირი დაუჯდება. მაგალითად, თუ ჩვეულებრივი სესხისთვის განაკვეთი 13%-ია, გარანტიით გამყარებულისთვის 16%-ის გადახდა მოუწევს. როგორც წესი, მომხმარებელთა 90% მიდის ბანკში, იგებს, რომ ბანკი დამატებით გარანტიას იძლევა შენობის დასრულებისთვის, ამით თითქოს მშვიდდება, მაგრამ ბოლოს მაინც ჩვეულებრივ იპოთეკური სესხს იღებს უძრავი ქონების შესაძენად.

კრიზისის შემდეგ მენაშენეებსა და კლიენტებს შორის ურთიერთგარიგების კიდევ ერთი პრინციპი მუშაობს - გადახდები მიბმულია მშენებლობის ეტაპებზე. ანუ მომხმარებელი ფულს შესრულებული სამუშაოს მიხედვით იხდის.

რამდენიმე ობიექტის მშენებლობა დაგვიფინანსეს ბანკებმა. მათ შორის "თიბისიმ". "ვითიბი" ყიდულობს ჩვენგან დებიტორებს და ამით მიმდინარე მშენებლობის ნაწილს ვასრულებთ. ამის მიუხედავად, ბანკები დღეს მაინც ფრთხილობენ, დიდ პროექტში არ მოგყვებიან. ურჩევნიათ მცირე მასშტაბის, დაბალი რისკის მქონე პროექტები დააფინანსონ. რამდენიმე პროექტი უკვე დამტკიცებული გვაქვს ბანკებში, მაგრამ გვეუბნებიან: ორ-სამ თვეს მოვიცადოთო. ქართული ბანკები კრედიტებს დასავლური ფინანსური ინსტიტუტებიდან იღებენ, რომელსაც შემდეგ ჩვენ გვაძლევენ სესხის სახით.

როგორც ჩანს, ევროპაში მიმდინარე ფინანსური კრიზისი ბანკებისთვის კრედიტების მიღებას აფერხებს. ამას ქვეყანაში მიმდინარე პოლიტიკური მოვლენებიც ემატება... ამიტომაც, ბანკები ამ მიმართულებით მიმდინარე წლის სამუშაო გეგმის შედგენასაც არ ჩქარობენ.

2008 წლის დასაწყისში უძრავი ქონების ფასებმა პიკს მიაღწია. ეს იმითაც იყო განპირობებული, რომ სამშენებლო მასალა კატასტროფულად გაძვირდა. ერთი წლის განმავლობაში არმატურის ფასი 100%-ით გაიზარდა, ჩვენც იძულებული ვიყავით, ფასები გაგვეზარდა. ახლა ახალაშენებულ საცხოვრებელ სახლში ფასები 2007 წლის ფასებს უტოლდება. მაგალითად, საბურთალოზე კვადრატულ მეტრ თეთრ კარკასს 800-900 დოლარად ვყიდით, ვაკეში $1200-1600 ღირს, დიდუბეში $700-750-ის ფარგლებში.

უწინ ბაზარზე შესვლა ადვილი იყო, დაამტკიცებდი პროექტს და ყიდდი ბინებს. ამის გამო დღეს ბევრს დარჩა შეუსრულებელი ვალდებულებები და გასვლას ვერ ახერხებს. ამას ნიშნის მოგებით არ ვამბობ, შეუსრულებელი ვალდებულებები ჩვენც დაგვრჩა. ერთგვარი ჩაკეტილი წრე შეიქმნა. გვყავს დებიტორები ძველ ობიექტებზე და თანხა რომ შემოგვიტანონ, მშენებლობებს დავასრულებთ, მაგრამ ხალხს ფულის შემოტანის ეშინია. ამიტომ იძულებული ვართ, დაფინანსება მოვიძიოთ და შემდეგ მოვთხოვოთ კლიენტებს ფულის შემოტანა.

გვაქვს დაკონსერვებული მშენებლობა - "აქსის ტაუერსი", სადაც ფართები არ გაგვიყიდია და შესაბამისად, ვალდებულებები არ გვაქვს. სხვა მშენებლობა არ შეგვიჩერებია, მხოლოდ ტემპი იყო დაბალი, თუ არ ჩავთვლით იმას, რომ ორი თვის განმავლობაში ყინვის გამო ბეტონი ვერსად ჩავასხით. ის, რომ ღია ცის ქვეშ, დიდი ხნის განმავლობაში არმატურა ჟანგდება და შემდეგ შეჩერებულ ობიექტზე მშენებლობის გაგრძელება დაუშვებელია, მართალი არ არის. არმატურა პერიოდულად სპეციალური ხსნარით დამუშავებას საჭიროებს. თუ ამას კომპანია ვერ ახერხებს, ბეტონის ნაწილს შემოაცლის ჯანსაღ, დაუჟანგავ არმატურამდე, მას გადააბამს ახალს და მშენებლობას განაგრძობს.

- შემოდგომით ვადაგადაცილებულ სამშენებლო ობიექტებზე ახალი გრაფიკები გამოაცხადეთ და, როგორც მახსოვს, თქვენი მიმდინარე სამშენებლო ობიექტები წლეულს უნდა დაასრულდეს...

- ზოგჯერ მშენებლობის ვადაში შესრულება ვერ ხერხდება და ამას თავისი მიზეზები აქვს. ისევ დებიტორების პრობლემაა. გვქონდა გათვლა, რომ დებიტორები შემოიტანდნენ ფულს. ან ბანკმა უნდა დამაფინანსოს, ან ინვესტორი უნდა გამოჩნდეს. ჯერჯერობით არც ერთი არ ჩანს. სხვანაირად კი შენობა ვერ აშენდება. რა თქმა უნდა, კლიენტებთან პირგასამტეხლოს ვალდებულება გვაქვს, მაგრამ როცა პირგასამტეხლოს მოთხოვნით მოდიან, არ დაგიმალავთ და, ყველას უარით ვისტუმრებთ. ეს არ ნიშნავს, რომ უარს ვამბობს ხელშეკრულებით ნაკისრ ამ ვალდებულებაზე, მაგრამ დღეს ამის დრო არ არის. ერთს რომ გადავუხადო პირგასამტხელო, 1500 ადამიანი მელოდება, როდის ჩავაბარებ სახლს და მაშინ, ყველას უნდა გადავუხადო.

- სახელმწიფო ცდილობდა კრიზისიდან გამოეყვანა სამშენებლო სექტორი, პროექტ "ძველი თბილისის ახალი სიცოცხლის" სამი ეტაპი განხორციელდა. ამან ვერ შეცვალა ვითარება სამშენებლო ბიზნესში?

- მესამე ეტაპი ყველაზე ლოგიკური მგონია. პირველი ორი უფრო რთული იყო - თბილისის ძველ უბანში უნდა მოგეძებნა ავარიული სახლები, მოლაპარაკებოდი მცხოვრებლებს, რაც საკმაოდ ძნელია და სხვ. პირველ ეტაპში ვმონაწილეობდით, მეორე ეტაპზე დაფინანსება ვერ მივიღეთ, მაგრამ პროექტი ზოგადად სამშენებლო ბიზნესს დაეხმარა ყველაზე რთულ დროს, როცა დასრულებული მშენებლობის მყიდველიც არსად ჩანდა. მესამე ეტაპზე მერია ამბობს, რომ თუ აშენებული ფართი ვერ გაიყიდა, 1 კვმ-ს $400-ად შეიძენს. იციან, რომ დასრულებული ფართი გაუყიდავი არ დარჩება. პროექტის არსი ბანკებისთვის სამშენებლო სექტორის დაფინანსების სტიმულის გაჩენაა. სიმართლე გითხრათ, მათგან პროექტის ფარგლებში მეტ აქტიურობას ველოდი. სამშენებლო სექტორზე ბევრი ე.წ. სატელიტი ბიზნესია მიბმული. მისი გამოცოცხლება მნიშვნელოვნად გამოაცოცხლებდა ზოგადად ბაზარს. ვიმედოვნებ, ეს პასიური მდგომარეობა სამშენებლო ბიზნესში დიდ ხანს არ გასტანს".

ირაკლი როსტომაშვილი (სამშენებლო კომპანია "არსის" გენერალური დირექტორი): "დეველოპერებისთვის ძირითადი შეფერხება ის არის, რომ ბანკები თავს იკავებენ სამშენებლო პროექტების დაფინანსებისა და დიდი კრედიტების გაცემისგან. მიზეზი ალბათ ბანკებს უნდა ჰკითხოთ, ის ვიცი, რომ თითქმის ყველა სამშენებლო კომპანიას თანხების მოზიდვის პრობლემა აქვს. გამოსავალი ალბათ ზოგადად ეკონომიკის განვითარებასა და გაჯანსაღებაში უნდა იყოს, უძრავი ქონება განყენებული სფერო არ არის, ეკონომიკის ერთ-ერთი და თანაც მნიშვნელოვანი ნაწილია. საქართველოსნაირი ქვეყნისთვის ამ სექტორის გამოცოცხლება ძალიან მნიშვნელოვანია. როდის დადგება ასეთი ეტაპი, ამის თქმა ძალიან მიჭირს. როგორც დეველოპერმა, ვიცი, რომ უნდა იყოს ინვესტორი და მყიდველი. უინვესტოროდ ფულიც არ იქნება. უცხოელი ინვესტორები სამშენებლო სექტორში ფულის ჩადებისგან თავს იკავებენ, ან ბანკმა უნდა გასცეს კრედიტი, ისინი კი ფულს არ იძლევიან. ერთადერთი მამოძრავებელი ძალა, ეს სფერო როგორღაც კიდევ რომ მუშაობს, "ძველი თბილისის ახალი" სიცოცხლეა". დეველოპერულ სექტორს ამ ეტაპზე მძიმე დრო აქვს".

ციფრების ენით

- 2010 წელს უძრავი ქონების სექტორში დაბანდდა დაახლოებით $122 მილიონის პირდაპირი უცხოური ინვესტიციები. ეს ნაკლებია 2009 წლის მაჩვენებელზე, რომელმაც $147 მილიონი შეადგინა.

- 2012 წლის თებერვალში უძრავი ქონების ბაზარზე 34 978 სარეგისტრაციო ტრანზაქცია აღირიცხა, რაც შარშანდელ თებერვალზე 2,8%-ით ნაკლებია, თუმცა 7,8%-ით მეტია წლევანდელი იანვრის მაჩვენებელზე: პირველადი სარეგისტრაციო ტრანზაქციები 7,3%-ით შემცირდა, მეორადი სარეგისტრაციო ტრანზაქციები 11,0%-ით გაიზარდა.