უძრავმა ქონებამ გაძვირება დაიწყო
სამშენებლო ბიზნესის რეგულირება მომხმარებელს დაიცავს, მაგრამ კონკურენციას შეზღუდავს
მხოლოდ გაზეთ ”სიტყვა და საქმის” სარეკლამო განცხადებებისთვის თვალის შევლებაც კი საკმარისია, რათა შენიშნო, რომ ბოლო დროს უძრავი ქონების ფასებმა მოიმატა. მიზეზთა შორის, სახელმწიფოს ინიციატივით სამშენებლო ბიზნესის გამოცოცხლებაც სახელდება. გამოცოცხლებული ბიზნესი კი სახელმწიფოსგან მკაცრ ხელს ითხოვს ” მარეგულირებელს, რომელიც სამშენებლო კომპანიებს ბაზარზე თამაშის წესებს დაუდგენს.
ლევან მაისურაძე (უძრავი ქონების კომპანია ”ჯი-პი-ეს”-ის მენეჯერი): ”ბოლო ერთი თვის განმავლობაში, უძრავ ქონებაზე ფასების, მართალია, უმნიშვნელო, მაგრამ ზრდა შეინიშნება. ყოველი კვირის ბოლოს, ფასები უძრავ ქონებაზე დაახლოებით 1000 დოლარით იზრდებოდა. მაგალითად, თუ ოროთახიანი ქალაქური პროექტის ბინა, საბურთალოს რაიონში, შემოდგომის პირზე 50 ათასი დოლარი ღირდა, დღეს უკვე 55-57 ათასზე ნაკლებად ვერ იყიდი. მცირედით, მაგრამ ბოლო დროს, უძრავი ქონების ბაზარზე გაიზარდა გაყიდვაც. ვფიქრობ, ეს იმის ნიშანია, რომ ბაზარი ნელ-ნელა, მაგრამ მაინც გამოდის კრიზისული ვითარებიდან. სიმართლე გითხრათ, უძრავი ქონების ბროკერები არც კი ვვარაუდობდით, რომ ფასების ზრდა უკვე ზამთრის დასაწყისში დაიწყებოდა. ახალაშენებული ბინები ყოველთვის დიდი მოთხოვნით სარგებლობდა ბაზარზე და მომხმარებელიც პირველად უძრავ ქონებას ამჯობინებს. მშენებარე უძრავი ქონების შეძენას ჯერ კიდევ ერიდებიან, რადგან ყველაზე მსხვილ სამშენებლო კომპანიებსაც კი, სულ მცირე, სამწლიანი ვადაგადაცილებები აქვთ. ვფიქრობ, უძრავი ქონების ფასი გარკვეულწილად დააბალანსა მერიის პროექტმა ”ძველი თბილისის ახალი სიცოცხლე”. მისი ამოქმედებისთანავე მშენებარე ბინების ფასი მცირედით, მაგრამ მაინც გაიზარდა. შემდეგ, ჯაჭვური რეაქციით, ეს დასრულებულ პირველად და მეორად ბინებზეც აისახა. თუმცა მოთხოვნა კომერციული დანიშნულების უძრავ ქონებაზე ჯერ კიდევ დაბალია”.
თორნიკე აბულაძე (სამშენებლო კომპანია ”არსის” აღმსარულებელი დირექტორი): ”იმის გამო, რომ უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდის ალბათობა გაჩნდა, ბაზარზე გასაყიდად გამოტანილი ქონების დიდი ნაწილი, უბრალოდ, გაქრა. მეტსაც გეტყვით, ახლა რომ დარეკოთ ბევრ სამშენებლო კომპანიაში, იშვიათად, რომ უძრავი ქონების ფასი დაგისახელონ. უჭირთ ფასის დასახელება, რადგან ვერ გადაუწყვეტიათ, უღირთ თუ არა ამ პირობებში მისი გაყიდვა. აბსოლუტურად ყველა მენაშენემ გადახედა თავის საფასო პოლიტიკას. პირველ რიგში, მიზეზი ისაა, რომ ბანკების ჭარბი ლიკვიდობის ხარჯზე პანიკა ჩაცხრა. ხალხს აღარ აქვს მოლოდინი, რომ ყველაფერი გაკოტრდება, გაიაფდება და სხვ. დიდი როლი ითამაშა ძველი თბილისის რეაბილიტაციის პროგრამამ. ზოგმა სამშენებლო კომპანიამ უკვე მიიღო ფული, ზოგიც უახლოეს მომავალში ელოდება დაფინანსებას. თებერვალში იწყება პროექტის მეორე ეტაპი და ეს ყველაფერი ქმნის განწყობას, რომ უძრავი ქონების ფასი შესაძლოა კიდევ შეიცვალოს.
როცა ქალაქში სულ ხუთი ავტომობილი მოძრაობს, ქუჩებზე შუქნიშნების საჭიროება არ არსებობს, მაგრამ თუკი მანქანა 300 ათასია, შუქნიშანიც საჭიროა და რეგულირების სხვა საშუალებებიც. ბანკებს რომ არ ჰქონდეთ რეგულირების წესები, ჩვენთან რამდენიმე ათეულის ნაცვლად იქნებოდა რამდენიმე ასეული ფინანსური ინსტიტუტი და იმავე ბედს გაიზიარებდნენ, როგორიც თავის დროზე ხვდა ბანკებს ”აჩის”, ”გულანსა” და სხვებს.
დღეს სამშენებლო კომპანიაში ყიდულობთ არა ბინას, არამედ აბანდებთ ინვესტიციას და ყიდულობთ დაპირებას. ანუ, ჩვენ და ჩვენი კოლეგები დეპოზიტებს ვიღებთ მომხმარებლებისგან. დღეს ნებისმიერს შეუძლია 200 ლარად დაარეგისტრიროს კომპანია, არც ლიცენზიაა საჭირო, და გაყიდოს არარსებული ბინა, წინასწარი შეთანხმებით. ანუ ამ თვალსაზრისით სამშენებლო ბიზნესში არანაირი რეგულირება არ მოქმედებს.
რეგულაციის ერთ-ერთი ძირითადი პრინციპი ის უნდა იყოს, რომ ყველა სამშენებლო კომპანიას ჰქონდეს განვითარების, სულ მცირე, შვიდწლიანი გეგმა. არსებობის ერთი წლის თავზე ყველას უნდა ჰქონდეს ერთნაირი ანგარიშგება. ყველა კომპანია ვალდებული უნდა იყოს, საქმიანობის აუდიტი საერთაშორისო სტანდარტებით აწარმოოს. არსებობის ორი წლის თავზე, თითოეულ კომპანიას უნდა ჰქონდეს კაპიტალი 500 ათასი ლარის ოდენობით. როცა თქვენ, როგორც მომხმარებელი, მობრძანდებით და გეცოდინებათ, რომ ჩვენი კომპანია რეგულაციაშია მოქცეული, დარწმუნებული იქნებით, რომ თქვენგან მიღებული ფულით ნამდვილად ბინას აგიშენებთ. საუბარია ისევ და ისევ მომხმარებლის უფლებების დაცვაზე. კრიზისის პერიოდში ბიზნესის რეგულაციაზე საუბარი დაუშვებელია, პირიქით, ბიზნესს ”ღვედები” უნდა აუშვა. მაგრამ როცა უკვე იწყება გამოცოცხლება, თანდათან უნდა მოხდეს ამ სფეროს რეგულირება, რათა მომხმარებელი კვლავ მოტყუებული არ აღმოჩნდეს.
ალექსანდრე ჯაფარიძე (საქართველოს უძრავი ქონების ასოციაციის პრეზიდენტი, ცენტრალური ევროპის ქვეყნების უძრავი ქონების ასოციაციის ქსელის ნამდვილი წევრი): ”ამ პირობებში უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდა ხელოვნური პროცესია. მოგეხსენებათ, ხელისუფლების ინიციატივით განხორციელდა სამშენებლო ბიზნესის დაფინანსება. ამიტომ ეს დროებითია და როცა სამშენებლო ბიზნესს ”ინიექცია” შეუწყდება, კვლავ სავალალო მდგომარეობაში აღმოჩნდება. შეუძლებელია, ბიზნესის ხელოვნურად ხელშეწყობამ მთლიანად უძრავი ქონების ბაზარზე მიმდინარე პროცესები შეცვალოს. ფაქტია, ფული გაძვირდა, ამიტომ სახელმწიფომ მართებული ნაბიჯი გადადგა და მენაშენეებს ბარტერი შესთავაზა, მაგრამ ეს მაინც დროებითი ღონისძიებაა.
უძრავი ქონების ბაზრის დადებით ტენდენციებზე მხოლოდ მაშინ იქნება საუბარი შესაძლებელი, როდესაც გლობალურად შეიცვლება ვითარება უკეთესობისკენ. ხომ არ შეიძლება, საყოველთაო კრიზისის პირობებში მხოლოდ საქართველო გამოვიდეს სტაგნაციიდან. ახლა უძრავი ქონების ფასი მხოლოდ მალტაზე იზრდება, სადაც კაპიტალს ძირითადად რუსი ოლიგარქები აბანდებენ.
ქართულ ბანკებს ჭარბი კაპიტალი აქვთ, მაგრამ სესხებს შეზღუდულად გასცემენ, რადგან არ ენდობიან კლიენტებს. ასეთ პირობებში კი როგორ შეიძლება უძრავი ქონების გაძვირებაზე საუბარი.
რაც შეეხება სამშენებლო ბიზნესის რეგულირებას, ვფიქრობ, საქართველოში მოქმედი ყველა მაკონტროლებელი ორგანო ბიზნესისთვის ხელის შემშლელია. თავისუფალი ბიზნესი თავისუფალი უნდა იყოს ყოველგვარი რეგულირებისგან. თუ მომხმარებლისთვის მიუღებელია კონკრეტული სამშენებლო კომპანიის შეთავაზება, არ უნდა გაურიგდეს და სხვა კომპანია არჩიოს. მაგათ კონკურენციის ეშინიათ და ამიტომაც ცდილობენ, კონკურენცია ახალი მარეგულირებელის შემოღებით მოსპონ. ასეთი მაკონტროლებელი ესპანეთში არსებობდა, მაგრამ მალევე მიხვდნენ, რომ მცდარი ნაბიჯი გადადგეს და გააუქმეს. აღარაფერს ვამბობ ისეთ ქვეყნებზე, როგორიც რუსეთი ან ყაზახეთია, სადაც ფაქტობრივად ერთი ადამიანი წყვეტს, კონკრეტულ ტერიტორიაზე ხე ამოვა თუ ბოსელს დადგამენ. საჭიროა არა სამშენებლო ბიზნესის, არამედ სამშენებლო ხარისხის კონტროლი. ნახევარი ქალაქი სრულიად უვარგისი სამშენებლო მასალით არის აშენებული. მაკონტროლებელი უნდა ჩაერიოს იმ საკითხში, რაც ჩვენი სოცოცხლის უსაფრთხოებას ეხება. ბოლო წლებში აგებული ბევრი სახლი, არავინ იცის, რით არის ნაშენები და არც არავის შეუმოწმებია. ხალხს ახალ სახლებში შესახლების ეშინია, ჯერ სეისმომედეგობის ინსტიტუტს მიმართავენ შენაძენის შესამოწმებლად და მხოლოდ ამის შემდეგ გადადიან ახალ ბინაში”.