"ბინა ვიყიდე და... სასტუმრო აღმოჩნდა"
21-10-2013
"ბინა ვიყიდე და... სასტუმრო აღმოჩნდა"
კომპლექსის სტატუსის ცვლილებამ მყიდველებს პრობლემა შეუქმნა

ბოლო წლებში ვითარება უძრავი ქონების ბაზარზე საგრძნობლად შეიცვალა. ამას ეკონომიკურმა კრიზისმაც შეუწყო ხელი და ბაზრის ყველაზე ნაკლოვანი მხარეები გამოააშკარავა. მართალია, ე.წ. სამშენებლო ფინანსური პირამიდები და რამდენჯერმე სხვადასხვა მესაკუთრეზე გაყიდული ვირტუალური ბინები წარსულს ჩაჰბარდა, მაგრამ სამაგიეროდ, სამშენებლო კომპანიებსა და მათ კლიენტებს შორის სხვა, არანაკლებ მნიშვნელოვანმა პრობლემებმა იჩინა თავი.


ცოტა ხნის წინ, "ეკოპალიტრის" ელექტრონულ მისამართზე ერთი მოქალაქის წერილი შემოვიდა, სადაც ავტორი კონფიდენციალობის დაცვას გვთხოვს და სამშენებლო
კომპანია "ორბი ჯგუფთან" შექმნილ პრობლემებზე გვიყვება. კონკრეტულად კი საქმე ეხება ცნობილ პროექტ "ორბი პლაზას" ბათუმში, რომლის სარეკლამო კამპანია ორიოდე წლის წინ აქტიურად მიმდინარეობდა და სულ რაღაც $15.900-ად ზღვისპირა ქალაქში ბინის შეძენის პერსპექტივას გვპირდებოდა. პროექტის დასრულების შემდეგ კი აღმოჩნდა, რომ დაპირებული საცხოვრებელი სახლი სასტუმრო კომპლექსია, ხოლო
მობინადრეებს, მათი კუთვნილი ნომრების მოვლა-პატრონობისთვის, კომპანიისთვის ყოველთვიურად თანხის გადახდა მოუწევთ...

რედაქციის მისამართზე მიღებულ წერილში ვკითხულობთ: "შენობას, რომელშიც თავს დროზე ბინა შევიძინე, საძირკველი, დაახლოებით, 4 წლის წინ ჩაეყარა. არაოფიციალურად „ორბი ჯგუფის“ 50% გიული ალასანიას ეკუთვნის. მტკიცებით ფორმაში ამის თქმა ძნელია, თუმცა ამაზე ბათუმში ბევრი საუბრობს. „ორბის“ დირექტორი ირაკლი კვერღელიძე აქტიურად მონაწილეობდა „ნაციონალური მოძრაობის“ წინასაარჩევნო კამპანიაში. 2012 წლის ოქტომბრის არჩევნების შემდეგ აჭარის უმაღლესი საბჭოს დეპუტატი გახდა „ნაციონალური მოძრაობის“ პროპორციული სიით. თუმცა მან დეპუტატობა „გადაიფიქრა“, რადგან ის სიის სათავეში იყო, „საჭირო“ ნაციონალები კი უმაღლესი საბჭოს კარს მიღმა აღმოჩნდნენ. კვერღელიძემ საქმიანობა „ორბში“განაგრძო.

2010 წელს, როცა "ორბი პლაზაში" ბინის ყიდვა გადავწყვიტე და ხელშეკრულების პირობებს გავეცანი, არსად ეწერა, რომ იქ სასტუმრო შენდებოდა და რომ შენობისა და მისი ინფრასტრუქტურის მოვლისთვის მობინადრეებს ყოველთვიური გადასახადი უნდა გადაგვეხადა. ახლა კი ბინის გადასაფორმებლად მისულებს "სიურპრიზი" დაგვხვდა - 1-ოთახიანი ბინის მფლობელებმა ყოველთვიურად უნდა გადავიხადოთ $56, 2-ოთახიანის - $67. რა თქმა უნდა, არ ვეთანხმები ამ პირობას და სამი წლის წინ დადებული ხელშეკრულების პირობების შესრულებას ვითხოვ. „ორბში“ კი მეუბნებიან, რომ ეს არ მოხერხდება, რომ ეს წარმოუდგენელია, რადგან მათ შექმნეს ამხანაგობისმაგვარი რაღაც, ამ გადასახადის გადახდაზე თითქოს ყველა თანახმაა და მხოლოდ ერთეულებისთვის გამონაკლისს ვერ დაუშვებენ. ირაკლი კვერღელიძე ბინის მესაკუთრეებს მუდმივად გვიხსნის, რა კარგი იქნება, „ორბს“ რომ გადავცეთ ბინა იჯარით. საუბარია იმაზე, რომ ბინის იჯარით გადაცემის შემთხვევაში „ორბი“ ისე განკარგავს ჩვენს ქონებას, როგორც გაუხარდება.

რატომ უნდა „ორბს“ ამ 840-ბინიანი შენობის სასტუმროდ გადაკეთება და რა შეიძლება ამით მოიგოს? საკითხი მარტივად დგას: „ორბს“ ამ შენობაში კაზინოს გახსნა უნდა. კაზინო დამოუკიდებლად რომ გახსნა, 1 მილიონი ლარი უნდა გადაიხადო ბიუჯეტში. ხოლო თუ, სულ ცოტა, 100-ნომრიანი სასტუმროს შენობაში ხსნი კაზინოს, მილიონიანი მოსაკრებლისგან გათავისუფლებული ხარ. ვფიქრობ, ამ ბინის სასტუმროდ გადაკეთების იდეაც აქედან მოდის.
აუცილებლად დავიწყებ სასამართლო დავას "ორბი ჯგუფთან". სასამართლო ბაჟი ძალიან დიდია და მოგების შანსიც 50/50-ზე, მაგრამ მაინც მიღირს, იმიტომ რომ მთელი ცხოვრება $56-ის გადახდას არ ვაპირებ. არც ბინის გაყიდვა მინდა. მირჩევნია ვიდავო და გამარჯვების ყველა რესურსი ამოვწურო".

ჩვენ საკითხით დავინტერესდით, "ორბი პლაზას" რამდენიმე მობინადრეს დავუკავშირდით და მათ მიერ კომპანიასთან გაფორმებულ ხელშეკრულებებსაც გავეცანით. დოკუმენტში, რომელსაც ორივე მხარე - მყიდველიც და გამყიდველიც აწერს ხელს, ნათქვამია, რომ ხელშეკრულების საგანს წარმოადგენს საცხოვრებელი ბინა ქალაქ ბათუმში, კობალაძის ქუჩაზე ასაშენებელ მრავალსართულიან სახლში. მოგვიანებით კი, მობინადრეებთან გაფორმებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში, საცხოვრებელი სახლის ნაცვლად, ჩნდება ცნება "სასტუმრო ნომერი" და ვალდებულება, გადაიხადონ თანხა ამ ნომრების მოვლა-პატრონობისთვის.

მერაბ შავაძე ("ორბი პლაზას" ერთ-ერთი მობინადრე):
"ჩემი ბინა 46-48 კვმ-ია და ყოველთვიურად "ორბი ჯგუფი" ჩემი ქონების მოვლისთვის $67-ის გადახდას მთხოვს. ამის შესახებ არაფერი იყო ნათქვამი პირველ ხელშეკრულებაში, რომელიც კომპანიასთან 2010 წლის 10 აგვისტოს გავაფორმე. ბინის ღირებულება, $23 ათასი სრულად გადავიხადე ათი დღის ვადაში და ვიკითხე კიდეც, ხომ არ მექნებოდა დამატებით კიდევ რამე გადასახდელი. ზეპირად მიპასუხეს, რომ არავითარი სხვა გადასახადი არ იქნებოდა. ხელშეკრულებაში ასევე წერია, რომ ეს უნდა ყოფილიყო საცხოვრებელი ბინა და არა სასტუმრო. მე არ მჭირდება სასტუმრო, მინდა ბინა და ვითხოვ ამას. ახლა კი ფაქტის წინაში დამაყენეს, რეესტრში მიფორმებენ სასტუმროს ნომერს და არა საცხოვრებელ სახლს. ჩემს მდგომარეობაში ბევრი მობინადრეა. ზოგი იძულებული გახდა გაეფორმებინა ეს ხელშეკრულება, ზოგი თავს იკავებს გადაწყვეტილების მიღებისგან. იმასაც გვეუბნებიან, იჯარით გადავცეთ კომპანიას ჩვენი ქონება, მაგრამ მე ბინა გასაქირავებლად არ შემიძენია, მაგის ფუფუნება არ მაქვს, იქ უნდა ვიცხოვრო. სამართალს ვეძებ: ან ბინა უნდა მივიღო, ან შესაბამისი ანაზღაურება. მეოთხე წელია, ფული გადახდილი მაქვს კომპანიისთვის და, რა თქმა უნდა, თავისი კომპენსაციით ვითხოვ თანხის ანაზღაურებას".

ირაკლი კვერღელიძე („ორბი ჯგუფის“ გენერალური დირექტორი):
"850-ბინიანი კომპლექსი „ორბი პლაზა“ მესაკუთრეთა რაოდენობის თვალსაზრისით, ამ ტიპის ერთადერთი შენობაა პოსტსაბჭოთა სივრცეში. ბინების მფლობელთა უმეტესობა უცხოეთის 14 ქვეყანაში ცხოვრობს. ამის გათვალისწინებით, დამეთანხმებით, რთულია მეზობლებს შორის კომუნიკაცია. კომპანია „ორბი ჯგუფი“ უკვე მეექვსე თვეა, მყიდველებს მესაკუთრეებად არეგისტრირებს და მყიდველთა ერთი ნაწილისთვის საკუთრების უფლების გადაცემა მხოლოდ მათთან კომუნიკაციის გაძნელების გამო ვერ ხერხდება. 22-სართულიან კომპლექსში ყოველდღიურად უამრავი ყოფითი პრობლემა იჩენს თავს (მათ შორის, 12 ლიფტის გამართული მუშაობა, ყოველდღიურად 15 ბუნკერი ნაგვის გატანა, კორიდორების განათება, კომუნალური გადასახადების ქვითრების მიწოდება და სხვ.) პრობლემების მოგვარება და საერთო ენის გამონახვა კი ყველაზე პატარა კორპუსების ამხანაგობებსაც უჭირთ.

მსგავსი სურათი „ორბი პლაზაში“ რომ არ შეიქმნას, ჩვენმა კომპანიამ იკისრა პასუხისმგებლობა საცხოვრებელი კომპლექსის მოვლა-მომსახურებაზე და ამ ინციატივას „ორბი პლაზას“ ბინების მფლობელთა აბსოლუტურმა უმრავლესობამ – 98%-მა დაუჭირა მხარი.

ჩვენ მიერ შეთავაზებული დამატებითი მომსახურება ითვალისწინებს: სადარბაზოებისა და საზოგადოებრივი ფართების მოვლა-პატრონობას, ლიფტებისა და ძირითადი კომუნიკაციების გამართულ მუშაობას, შექმნილი გვაქვს წყლისა და ელექტროენერგიის დამოუკიდებელი სარეზერვო სისტემები, უზრუნველყოფილია კომპლექსის სრული უსაფრთხოება, გარე და შიდა პერიმეტრის 24-საათიანი ვიდეომეთვალყურეობა, საზოგადოებრივ ფართების დასუფთავება, კომპანია იხდის საერთო სივრცეში არსებული ყველა განათებისა და სხვა მოწყობილობების ელექტროენერგიის საფასურს და სხვ. ავამოქმედეთ კონსიერჟის სერვისი. პირველადი ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ეს საფასური გათვალისწინებული არ ყოფილა, თუმცა აქვე დავაზუსტებთ, რომ კომუნალური გადასახადი ბინის შეძენასა და მის მფლობელობასთან არანაირ კავშირში არ არის. ამ სერვისის ამოქმედება არ ნიშნავს, რომ მყიდველს თავის ფართში ცხოვრების უფლება არ აქვს, ან კიდევ ქონებით სარგებლობის განსხვავებული რეჟიმი მოქმედებს. კომპლექსი „ორბი პლაზა“ ექსპლუატაციაში 2013 წლის თებერვალში შევიდა. დღემდე საკუთარ თავზე ავიღეთ ამ მომსახურების თანხები. ამჟამად მიმდინარეობს მუშაობა თანხების ოპტიმიზაციაზე, რათა ყოველთვიური გადასახადები შემცირდეს.

ყველა მყიდველი, რომელმაც ფული გადაიხადა განსაზღვრული ოდენობის იზოლირებულ ფართში, საკუთრებად მიიღებს ზუსტად იმ ოდენობისა და იმ პარამეტრის ფართს, იმ მისამართსა და იმ სართულზე, იმ შენობაში, რომელზედაც ხელშეკრულება გააფორმა. ფართის გამოყენებას მესაკუთრე ზუსტად იმ ფუნქციური დანიშნულებით შეძლებს, რაზეც ხელშეკრულებაშია საუბარი. ანუ გამოიყენებს საცხოვრებლად. მოგეხსენებათ, კომპლექსი და შენობა სასტუმროს ტიპისაა. 2010 წელს, როცა გაყიდვები დაიწყო, საქართველოს კანონმდებლობა არ ითვალისწინებდა სასტუმროს ტიპის პროექტში ფართების პირდაპირ გაყიდვას. 2012 წლის სექტემბრის საკანონმდებლო ცვლილებებით კი შესაძლებელი გახდა სასტუმროს ტიპის პროექტში ინდივიდუალური საკუთრების ფართების რეალიზაცია. სტატუსის შეცვლას ამ შემთხვევაში არანაირი უფლებრივი და მატერიალური მდგომარეობის ცვლილება არ გამოუწვევია. ფართი ინდივიდუალური საკუთრებაა, იგი საჯარო რეესტრში მყიდველის ინდივიდუალურ საკუთრებად რეგისტრირდება და მას რამე პირობა არ ახლავს".

დავით მესხიძე (ახალგაზრდა იურისტთა ასოციაციის ბათუმის ოფისის წარმომადგენელი): "ამ პრობლემით რამდენიმე მოქალაქემ მოგვმართა. ახლანდელი სამშენებლო კომპანიები მოქალაქეებს უფორმებენ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებას. სამართლებრივი კვალიფიკაციით, მოქალაქეები ნივთს კი არ ყიდულობენ, არამედ უკვეთენ კომპანიას ნივთის დამზადებას, ამ შემთხვევაში საუბარია ბინაზე. მისი დასრულების შემდეგ კი ფორმდება გენერალური ნასყიდობის ხელშეკრულება. ამ კონკრეტულ შემთხვევაში გენერალურ ხელშეკრულებას მოქალაქეებს არ უდებენ მომსახურების ან იჯარის ხელშეკრულების გაფორმების გარეშე. მომსახურების საფასური კი მინიმუმ $35-ია და ფართის შესაბამისად იზრდება. არადა, მოქალაქეებმა თავიდან იყიდეს საცხოვრებელი ტიპის ბინები, დღეს კი აღმოჩნდა, რომ ეს სასტუმროს ტიპის კომპლექსია. როცა მოქალაქეებმა ბინის შესყიდვის სურვილი გამოთქვეს, მაშინვე უნდა ყოფილიყო მათთვის ცნობილი, რომ ეს სასტუმროს ტიპის სახლი იქნებოდა და რომ სავალდებულო გახდებოდა მომსახურების ხელშეკრულების დადება. ჩვენ ვურჩიეთ დაზარალებულ მოქალაქეებს, სასამართლო დავა დაგვეწყო კომპანიის წინააღმდეგ, მაგრამ მოქალაქეები ან სასამართლოს არ ენდობიან, ან დროის ფუჭად დაკარგვას ურჩევნიათ, კომპანიის პირობებს დასთანხმდნენ. ერთეულები ფიქრობენ "ორბი ჯგუფის" წინააღმდეგ სასამართლოში სარჩელის შეტანას და საკუთარი უფლებების დაცვას".
გიორგი 1
20 აპრილი 2018 12:50
ჩემს კორპუსში თბილისში სადაც ვცხოვრობ 16 სართულიანია ყველა მიმდინარე ხარჯები იფარება ფასიანი ლიფტის ფულით .ნუთუ 850*40$=34000$ ამდენი დოლარი (დაახლოებით) ჯდება ყოველთვიურად ამ კორპუსის მოვლა.
მაია გურიელი
16 ივნისი 2016 18:43
ჩემი აზრით, თავიდანვე, წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებაშივე უნდა იყოს ცნობილი მოქალაქისათვის თუ რა ტიპის ბინას უკვეთავს კომპანიას...."გენერალურ ხელშეკრულებას მოქალაქეებს არ უდებენ მომსახურების ან იჯარის ხელშეკრულების გაფორმების გარეშე" ამის შესახებაც თავიდანვე უნდა იქნეს გაფორმებული პოტენციური მყიდველი.....
ვეთანხმები ბატონ ირაკლი კვერღელიძეს ("ორბი ჯგუფი"-ს გენ. დირექტორს )იმ ნაწილში, როდესაც ის საუბრობს კომპლექსში არსებულ ყოველდღიურ უამრავ ყოფითი პრობლემაზე. "რთულია მეზობლებს შორის კომუნიკაცია" " (მათ შორის, 12 ლიფტის გამართული მუშაობა, ყოველდღიურად 15 ბუნკერი ნაგვის გატანა, კორიდორების განათება, კომუნალური გადასახადების ქვითრების მიწოდება და სხვ.) პრობლემების მოგვარება და საერთო ენის გამონახვა კი ყველაზე პატარა კორპუსების ამხანაგობებსაც უჭირთ." სერვისის ამოქმედება არ არის ცუდი, პირიქით სასურველიცაა ...... ამჟამად ეს პრობლემა მოგვარებულია, რამდენადაც ვიცი .......
პ.ს. ჩემი აზრით უნდა დაიხვეწოს "მესაკუთრასა" და "გამქირავებელ" კომპანიას შორის გასაფორმებელი ხელსეკრულება... წინასწარ მოლაპარაკებულ პერიოდში ( მესაკუთრესა და კომპანიას შორის )თუ ვერ ახერხებს კომპანია ოთახის ანუ "ნომრის " გაქირავებას, სერვისის გადასახადი მფლობელს არ უნდა დააკისროს და ეს ვალდებულება საკუთარ თავზე აიღოს, ხოლო თი მფლობელი არ აქირავებს თავის საკუთრებას და აქვს დაკეტილი, მაშინ ის ვალდებული უნდა იყოს გადაიხადოს მომსახურეობის თანხა........
პროვოკატორი
14 იანვარი 2014 22:23
ვინ გახდა ეს ორბი...
ცენტრ-პოინტის შხამით მოიწამლა , თუ რა სჭირს???

არ დაუთმოთ !
850 მობინადრე ყოფილხართ , შეკავშირდით , იაქტიურედ...
ფეისბუკზე გვერდია შექმნილი "ორბი ჯგუფი იტყება"...
იქაც და აქაც სულ სამი კომენტია...
თუ თქვენ არ მიხედეთ საკუთარ თავს ...ვერავინ გიშველით...
აგერ ,მაგალითი: ცენტრ-პოინტის გადაგდებულმა ხალხმა 2-3 წელი იბრძოლა, ადვოკატი აიყვანა, სასამართლოში იდავა და გაიმარჯვა

რედაქტორის რჩევით