მოტყუებული კლიენტები და ”ჩაწოლილი” მშენებლობა
მსოფლიოში უძრავი ქონების ბაზარზე კრიზისი სრულდება, საქართველოში კი გაყიდვა კრიტიკულ ზღვრამდეა შემცირებული. ბაზარზე უმეტესად ბანკებისა და მევახშეების მიერ იპოთეკით დატვირთული ქონება იყიდება, რომელთა პატრონებმა აღებული სესხი ვერ დაფარეს და ამის გამო მათი ბინები გასაყიდად აუქციონებზე გაიტანეს. ე.წ. ურჩი გადამხდელების ბინების გაყიდვა "ცენტრ-პოინტმაც" დაიწყო.
უძრავი ქონების ბაზარს კრიზისმა შედეგად ის მოუტანა, რომ ქალაქში აუქციონები მომრავლდა. აუქციონებზე ყიდიან ბანკებისა და მევახშეების მიერ იპოთეკით დატვირთულ ქონებას, რომელიც აღმასრულებლებმა კრედიტის გადაუხდელობის გამო დააყადაღეს. აუქციონები თითქმის ყოველდღე იმართება აღსრულების ეროვნულ ბიუროში. ასეთივე წესით გირაოში ჩადებულ ქონებას ყიდიან კერძო აღმასრულებლებიც, რომელთა ბიზნესი განსაკუთრებით მომგებიანი მას შემდეგ გახდა, რაც მსესხებლები ვალებში ჩაეფლნენ. აუქციონებზე გაყიდული ბინების რიცხვი არცთუ მცირეა. ამ გზით ბინის ყიდვა საბაზრო ფასზე იაფად შეიძლება, თუმცა აუქციონზე გამოსატანი იაფი ბინის შესახებ ინფორმაციის მოპოვება ზოგ შემთხვევაში ყველასთვის ხელმისაწვდომი არ არის და მაშინ, მათ აღმასრულებელთან დაახლოებული პირები ყიდულობენ.
უძრავი ქონების სააგენტოებში ამბობენ, რომ ბინების გაყიდვის მსურველი დღეს გაცილებით ბევრია, ვიდრე მყიდველი. ბოლო თვეებში უძრავი ქონების გაყიდვის მსურველთა განცხადებები მომრავლდა გაზეთებსა და უძრავი ქონების სააგენტოების საიტებზეც, მაგრამ განცხადებების 90%-ში დღეისთვის უკვე არარეალური, გაბერილი ფასებია მითითებული. ბინების მფლობელები მხოლოდ მას შემდეგ აკლებენ ფასს, როცა ბინა დიდი ხნის ლოდინის შემდეგაც არ ეყიდებათ.
მაკლერები ამბობენ, რომ დღეს ყიდვაც ძნელია და გაყიდვაც, რადგან ჭირს ბინის პოვნა, რომელსაც რეალური ფასი ადევს, ანუ მისი ღირებულება პირობებს შეესაბამება.
ალეკო ჩუბინიძე (უძრავი ქონების სააგენტო "მაკლერ.გეს" ბროკერი): "ბინების გაყიდვამ უმნიშვნელოდ, მაგრამ მოიმატა. შესაბამისად, ფასები გამყიდველებმაც გაზარდეს, თუმცა იმდენად ძვირად აფასებენ, რომ არ იყიდება. ხალხი ბინას ეძებს, მაგრამ რეალურ ფასად ვერ პოულობს. ახლა ქალაქის ცენტრში კვადრატული მეტრი გარემონტებული ფართის მაქსიმალური ფასი 1500 დოლარია. ზოგან, მაგალითად ბენდუქიძის "ბაგები სითის" სახლში, კვადრატულ მეტრში შეიძლება 2000 დოლარიც გადაიხადონ, მაგრამ ეს იშვიათი გამონაკლისია. კრიზისმა უძრავი ქონების ბაზარზე ნაწილობრივ გაიარა და ის შედარებით ამოძრავდა. ზოგიერთმა ბანკიდან იპოთეკური სესხის გამოტანაც მოახერხა და გაყიდვას ხელი ამანაც შეუწყო, მაგრამ ბაზარზე არჩევანი არ არის. 100 კაციდან 30-40 პოულობს ისეთ ბინას, როგორის ყიდვაც სურს. არიან ისეთებიც, ვისაც ფული აქვს და მზადაა გადაიხადოს კარგ ბინაში, კარგი ხედით, 5-6 თვეა ეძებენ, მაგრამ ისეთს, როგორიც უნდათ, ვერ პოულობენ. საოფისე და კომერციული ფართების გაყიდვაში უფრო ცუდად არის საქმე. კვადრატული მეტრი საოფისე ფართის ფასი ქალაქის ცენტრში 1500 დოლარამდეც არის შემცირებული, მაგრამ ამ ფასადაც არ იყიდება.
ახლა უკვე ყველას დასრულებულ სახლში უნდა ბინა. მას შემდეგ, რაც მშენებლობები გაჩერდა, ხალხი დეველოპერებს აღარ ენდობა და მშენებარეში ყიდვისგან თავს იკავებენ. ე.წ. შანხაის დასახლებაში მოვახერხეთ რამდენიმე ბინის გაყიდვა, კლიენტები იმიტომ დაგვთანხმდნენ, რომ სახლს ესტონელები აშენებენ და მაისში ბარდება. ვარწმუნებთ, რომ დაამთავრებენ, ყოველ შემთხვევაში, ლიფტი იქნება და ეზოსაც მოაწყობენ.
ბინები უკეთ იყიდება გარეუბნებში, რადგან იქ დაბალი ფასი აქვს და მყიდველისთვის უფრო ხელმისაწვდომია. რაც შეეხება იპოთეკით დატვირთულ ქონებას, ჩვენამდე ვერ აღწევს. ვისაც ვალი აქვს და გაყიდვა ეჩქარება, შედარებით იაფს აფასებს და იქვე ნაცნობებსა და მეზობლებში იყიდება.
არ მგონია, უძრავი ქონების ფასმა უახლოეს მომავალში მოიმატოს, რადგან ზედმეტის გადახდა არავის უნდა. მაგრამ ფასს შემცირებითაც არავინ შეამცირებს. ამაზე მეტად უძრავი ქონება ალბათ აღარ გაიაფდება".
სექტორის გამოცოცხლება სამშენებლო კომპანიებმა მერიის მხარდაჭერილი "ძველი თბილისის ახალი სიცოცხლის" პროექტით სცადეს. კომპანიების ერთმა ნაწილმა ბანკებისგან კრედიტების მიღება და ზოგიერთი მშენებლობის განახლებაც შეძლო, მაგრამ ყველა დეველოპერს "სისხლის გადასხმამ" მაინც ვერ უშველა. მერიის გარანტიით ბანკებისგან კრედიტები მშენებლობების გასაგრძელებლად იმ კომპანიებმა მიიღეს, რომლებსაც ამ ბანკების მიმართ ვალი ჰქონდათ "გაფუჭებული კრედიტების" სახით და ბანკებს სურთ, მათი ამუშავებით ძველი ვალები ამოიღონ. ბევრისთვის კი რესურსი ხელმიუწვდომელი აღმოჩნდა. ამიტომაც ბევრი დაწყებული მშენებლობა ისევ გზაშია მიტოვებული. ბევრი დაგროვდა ისეთიც, ვისაც ბინაში ფული გადახდილი აქვს და მის დასრულებას უიმედოდ ელოდება. ზოგიერთმა მოტყუებულმა კლიენტმა კომპანიას უკვე სასამართლოშიც უჩივლა და თანხის დაბრუნებას მოითხოვს. მათ შორის კომპანიების - "მერიდიანის", "რაჭა-2002"-ის, "აქსისის" კლიენტები არიან.
კონსტანტინე ღ. (კომპანია "აქსისის" კლიენტი): "აქსის პალასში", რომელიც საბურთალოს 32-ში შენდება, 120 კვ.მ. ფართის ბინა შევიძინე. 114 ათასი დოლარი ერთბაშად შევიტანე. კომპანიას სახლი ჯერ კიდევ 2008 წელს უნდა ჩაებარებინა, მაგრამ დღეისთვის ნახევარიც არ არის აშენებული. კომპანიამ მშენებლობა განაახლა, მაგრამ მარტო კომერციულ ფართებს აშენებენ და ორ სართულს თუ დაამთავრებენ, მეტის იმედი არ მაქვს. როდის ავლენ ზედა სართულებზე, სადაც ჩემი ბინა უნდა იყოს, კაცმა არ იცის. შეიძლება ვერც დაასრულონ. კომპანიას მივაკითხე და თანხის დაბრუნება მოვითხოვე.
ეს პირობა ხელშეკრულებაშიც იდო, თუ მშენებელი სახლს ვადაში ვერ დაასრულებდა, თანხა უკან უნდა დაებრუნებინა, მაგრამ "აქსისმა" თანხის დაბრუნებაზე უარი მითხრა. განმიცხადეს, თუ გადახდილი ფულის უკან დაბრუნების ერთი პრეცედენტი შეიქმნება, სხვებიც მოგვაკითხავენ, ფულს მოითხოვენ და სახლს ვეღარასოდეს დავასრულებთო. საერთო ინტერესებიდან გამომდინარე უმჯობესი იქნება, თუ თანხას არ მოგვთხოვთ და მოიცდით, როცა იქნება, მშენებლობაც დავასრულებთო. ამიტომ სასამართლოში შევიტანე სარჩელი და კომპანიისგან თანხის დაბრუნებას ამ გზით ვეცდები. ახლა სასამართლო თუ ჩემს სასარგებლო გადაწყვეტილებას გამოიტანს, კომპანიის ქონება უნდა დაყადაღდეს და თუ თანხას არ გადაიხდის, აუქციონზე უნდა გაიყიდოს. მაგრამ პრობლემა შეიქმნება, თუ კომპანია მოახერხებს და აჩვენებს, რომ ქონება არ გააჩნია. ამიტომ თანხის დაბრუნების პროცესი დროში იწელება".
კომპანია "ცენტრ-პოინტმა", რომელსაც მერიის მხარდაჭერის მიუხედავად ბანკებმა ფული აღარ ასესხეს, გამოსავალი ე.წ. ურჩი გადამხდელების ბინების გაყიდვაში დაინახა. კომპანია, რომელსაც ყველაზე მეტი დაწყებული და გზაში მიტოვებული მშენებლობა აქვს, ამ გზით ცდილობს ფულის მოზიდვასა და რამდენიმე მშენებლობის ბოლომდე მიყვანას. პირველ აუქციონზე კომპანიამ 10 ბინა გამოიტანა გასაყიდად, რომელთა მფლობელებს დღემდე საფასურის 20-30%-მდე ჰქონდათ შეტანილი და თანხა ბოლომდე არ გადაიხადეს. ათიდან რვა ბინა გაიყიდა, რა თქმა უნდა, შედარებით დაბალ ფასად, მაგრამ კომპანია კმაყოფილი დარჩა. ფინანსურ კრიზისში ჩავარდნილ კომპანიას ამ თანხით მშენებლობის გაგრძელების იმედი აქვს. კომპანიაში ამბობენ, რომ ურჩ კლიენტებს გადახდილ თანხას, ჯარიმების დაქვითვის შემდეგ, უკან დაუბრუნებენ. ჯარიმა კი გადახდილი თანხის 10%-ს შეადგენს".
"ცენტრ-პოინტის" კონკურენტ კომპანიებს ეს ინიციატივა მაინცდამაინც არ მოსწონთ და შიშობენ, რომ ბინების აუქციონებზე გამოტანა ბაზარზე უძრავი ქონების ფასს დააგდებს.
ნონა ქვლივიძე