თბილისში დაუმთავრებელი შენობების დასრულება კითხვის ნიშნის ქვეშ დგას
მართალია, ბოლო დროს ეკონომიკურ კრიზისზე საუბრები მინელდა და ამბობენ, რომ საქართველოს სამშენებლო სექტორი გაკოტრებას გადაურჩა, მაგრამ სინამდვილე, სამწუხაროდ, არცთუ იმედის მომცემია. რა თქმა უნდა, მერიის პროექტ "ძველი თბილისის ახალი სიცოცხლით" ყველა სამშენებლო კომპანიამ ვერ მიიღო დაფინანსების გარანტია და შესაბამისად, ვერც დაუმთავრებელი მშენებლობების დასრულების იმედი.
პროექტის მიღმა დარჩენილ ან თუნდაც მასში ჩართულ მენაშენეებს იმდენი პრობლემა და ფინანსური ვალდებულება დაუგროვდათ, რომ ზოგ შემთხვევაში ალბათ სასწაული თუ უშველით.
"ეკოპალიტრამ" გადაწყვიტა, უძრავი ქონების ბაზარზე მიმდინარე მოვლენებს დაკვირვებოდა. მიმდინარე ტენდენციების გაცნობისას რამდენიმე საინტერესო და ფართო საზოგადოებისთვის კარგად დამალულ ფაქტს წავაწყდით. აღმოჩნდა, რომ მსხვილი სამშენებლო კომპანიების გაკოტრების ალბათობა კვლავ დიდია და ამას რამდენიმე გარემოება განაპირობებს. მაგალითად, დღეს საქართველოში თუ ვინმე უძრავ ქონებას ყიდულობს, უმეტესობა მეორად უძრავ ქონებას ანიჭებს უპირატესობას და სამშენებლო კომპანიებთან საქმის დაჭერას ერიდება.
შესაბამისად, მენაშენეები, რომლებსაც ბიზნესი ფაქტობრივად "ჰაერის" ანუ წინასწარი გაყიდვებით ჰქონდათ აწყობილი, შემოსავლების გარეშე დარჩნენ. არადა, ვირტუალური ბინების მფლობელთა წინაშე ნაკისრ ვალდებულებებს გასტუმრება და შესრულება უნდა. კულუარებში სულ უფრო მეტს საუბრობენ, რომ სამშენებლო სექტორი მუდმივად აწარმოებს მოლაპარაკებებს კომერციულ ბანკებთან, ისინი კი კრედიტის სანაცვლოდ მყარ გარანტიებს ითხოვენ, მაგალითად, ბიზნესის წილში ჩასმას და სხვ.
არც საბანკო რეალობაა ისეთი, როგორიც სარეკლამო კამპანიებიდან ჩანს. იპოთეკური სესხის აღება, რომლითაც ძირითადად ბინათმშენებლობის დაკრედიტება ხდებოდა, დღეს რთულია. შესაძლოა კომერციული ბანკების წარმომადგენლებმა საპირისპირო ამტკიცონ, მაგრამ ფაქტები მეტყველია. ერთი მაგალითი: მოქალაქეს (მან ვინაობის გამჟღავნება არ ისურვა), რომელიც სახელმწიფო უწყებაში მუშაობს, ჯამაგირი 2500 ლარი აქვს და არც კრედიტინფოს "შავ სიაშია" მოხვედრილი, ბანკმა იპოთეკური სესხი მაინც არ დაუმტკიცა... სამშენებლო სექტორი გაყიდვების თვალსაზრისით დიდწილად სწორედ ბანკების გაცემულ სესხებსა და განვადებებზე იყო დამოკიდებული. ამიტომ თბილისში დღესაც უამრავი დაუმთავრებელი შენობაა და დიდი ნაწილის დასრულება საერთოდ კითხვის ნიშნის ქვეშ დგას.
ქართულ სამშენებლო ბიზნესში ასეთი პარადოქსებიც ხდება. მაგალითად, კომპანია "მოდულის" მობინადრეები უკვე დასრულებულ კორპუსში შესახლებას ვერ ახერხებენ, რადგან სახლი ბანკის სასარგებლოდ იპოთეკით არის დატვირთული, სამშენებლო კომპანია კი ბანკს სესხს ვერ უბრუნებს. "დიდ დიღომში ჩვენი საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობა ჯერ კიდევ 2007 წელს უნდა დასრულებულიყო, მაგრამ კომპანია "მოდულმა" ვადები კიდევ ერთი წლით გადაწია.
შემდეგ ომმა შეუშალა ხელი, მერე ფინანსურმა კრიზისმა და სახლის მოსაპირკეთებელი სამუშაოები დღესაც გრძელდება. მაგრამ ფასადურ სარემონტო სამუშაოებს ვინ დაეძებდა, კორპუსში 25 მობინადრე ვართ და ყველას გვეჩქარებოდა ახალ სახლში შესვლა. აღმოჩნდა, რომ ჩვენი სახლი "მოდულს" ბანკში აქვს ჩადებული და სანამ ბანკის ვალს არ გაისტუმრებს, ვერ შეგვასახლებს. გვპირდებიან, რომ სექტემბრისთვის ამ პრობლემას მოაგვარებენ", - გვიამბო "მოდულის" ერთ-ერთმა კლიენტმა.
"საბურთალოს ქუჩისა და კუტუზოვის გადაკვეთაზე "აქსის პალასი" შენდება, იქ ვიშენებ ბინას. დაპირებისამებრ, სახლი 2008 წლის სექტემბერში უნდა დამთავრებულიყო. ცოტა ხნის წინ კიდევ ველაპარაკე კომპანიის წარმომადგენლებს და დამამშვიდეს: კი არ ვაგვიანებთ, უბრალოდ, გრაფიკი შეიცვალაო. დაგვიანებაზე ჯარიმაა და როგორც ჩანს, გრაფიკის შეცვლა მოიფიქრეს, რომ კლიენტებთან ანგარიშსწორების ვალდებულება არ დაუდგეთ. არადა, "აქსისზე" ამბობენ, კარგად არ აქვთ საქმე, გაკოტრების პირას არიანო, მეშინია, პირში ჩალაგამოვლებული არ დავრჩეთ. ჩემი მეგობარი თამარაშვილზე "აქსისის" სახლში ცხოვრობს და ჯერ კიდევ არ არის დამთავრებული სადარბაზოს, ავტოფარეხების მოპირკეთება და ფასადური სამუშაოები, მაგრამ ხალხი მაინც შესახლდა.
საირმის გორაზე "აქსისი" ორ კომპლექსს აშენებს და როგორც მითხრეს, მშენებლობა იქაც გაჩერებულია. ვაკეში ყბადაღებულ ცათამბჯენ "აქსის ტაურსზე" ხომ აღარაფერს ვამბობ", - გვითხრა ერთ-ერთმა თანამოქალაქემ, რომლის ვინაობასაც მისივე თხოვნით არ ვასახელებთ. დაუმთავრებელი ბინის მოლოდინში კიდევ ბევრია. როგორც კიდევ ერთმა ჩვენმა რესპონდენტმა გვიამბო, მის ბინას სამშენებლო კომპანია "საბა" გურამიშვილის გამზირზე აშენებს. ხელშეკრულების თანახმად, სახლი ჯერ კიდევ შარშან მაისში უნდა დამთავრებულიყო, მაგრამ მშენებლობას ბოლო ჯერაც არ უჩანს. გაჩერებულია კომპანია "ცენტრ პოინტის" მშებელობების დიდი ნაწილი და ამ კომპანიის პრობლემებზეც მედიაში უკვე ღიად საუბრობენ.
ალექსანდრე ჯაფარიძე (საქართველოს უძრავი ქონების ასოციაციის პრეზიდენტი): "კომპანიის გაკოტრების შემთხვევაში, მისი ქონება, ობიექტები, უნდა გაიყიდოს იაფად და რაც შეიძლება სწრაფად. მაგრამ ეს არ ნიშნავს, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე ყველაფერი იაფად გაიყიდება. ვისაც შეუძლია, უნდა შეიკავოს თავი და არ გაყიდოს ობიექტი. კრიზისი ძალიან რთულ ფაზაშია და ეს ვითარება 2011 წლის გაზაფხულამდე გასტანს. შესაძლოა, რაც არის, ამაზე დაბლა ვარდნა აღარ მოხდეს და განსაზღვრულ ეტაპზე ასეთი დონე შენარჩუნდეს. მაგრამ ესეც კარგს არაფერს მოასწავებს.
კარგ ადგილას კომერციული შენობა არ იყიდება, ხოლო თუ გაიყიდა, ადრე თუ 7-10 ათასი დოლარი ღირდა კვადრატული მეტრი, დღეს 3 ათასი ღირს. მაგალითად, ვაჟა-ფშაველაზე 3-4 ათასი დოლარი ღირდა კომერციული ფართები, დღეს ღირს 1,5-2 ათასი. და ეს მაშინ, როცა კომერციული ფართი ქვეყანაში ისედაც ცოტაა. ბანკებს ჯერ ბოლომდე არ გამოუტანიათ იპოთეკით დატვირთული ქონება. რაც აქვთ, იმის მეასედიც არ გამოაქვთ გასაყიდად. რომ მოხსნან პირი და ერთბაშად გამოიტანონ, წარმოუდგენელი რამ მოხდება. ფასიც მექანიკურად დაეცემა".
გურამ ფალავანდიშვილი (უძრავი ქონების ბროკერი): "ბოლო რამდენიმე თვის განმავლობაში ფასებმა უძრავ ქონებაზე დაახლოებით 10-20%-ით მოიმატა. ვვარაუდობთ, რომ კიდევ ამდენით და შესაძლოა ცოტა მეტადაც გაიზრდება ფასები გაზაფხულზე. ყველაზე მეტად ბინები გაძვირდა, მაგრამ ფასების ზრდის ტენდენცია ყველა სახის უძრავ ქონებას შეეხო. ბინების ფასები ომამდელ ნიშნულს ჯერ არ დაბრუნებია, მაგრამ მაქსიმუმ ერთ წელიწადში ფასები ისევ იმ დონემდე მივა და კიდევ უფრო ზრდა დაიწყება. არადა, ომის შემდეგ უძრავი ქონების ფასი საქართველოში და უმეტესად თბილისში განახევრებული იყო. რომ არა ომი, ჩვენი უძრავი ქონების ბაზარი იმდენად მზარდი ტემპებით ვითარდებოდა, რომ უძრავი ქონება ახლა უწინდელზე სამჯერ ძვირი იქნებოდა. ფასების ვარდნის მიუხედავად, დეფიციტი უძრავი ქონების ბაზარზე მაინც არის და არსებულ მოთხოვნებს ვერ აკმაყოფილებს. ნებისმიერი ფული, რომელიც სამშენებლო სექტორში გამოჩნდება, უძრავი ქონების ფასებს ზრდის. დაახლოებით 10%-ით ბაზრის სტიმულირება "ძველი თბილისის ახალი სიცოცხლის" პროექტის დამსახურებაა, რომელმაც ზოგიერთ დეველოპერს, ფაქტობრივად, გადარჩენის შანსი მისცა".
ალეკო აბულაძე (სამშენებლო კომპანია "ტერას" გენერალური დირექტორი): "დაახლოებით ორი კვირა-ათი დღეა, რაც ვითარების გაუმჯობესება იგრძნობა, მცირედი გამოცოცხლება არის უძრავი ქონების ბაზარზე. რამდენიმე კომერციულ ფართს ვაქირავებთ და ბოლო დროს საერთოდ არც კი რეკავდა ვინმე, რომ დაინტერესებულიყო მაინც ამ ფართით. ახლა უკვე წამოვიდა ტენდენცია, დღეში სამი-ოთხი ზარი შემოდის და ფაქტობრივად, კონკრეტულ საკითხებამდე მიდის საუბრები.
რეალური მყიდველი შეჩვეულია ლამის მუქთად ყიდვას და არ მოსწონს, ცოტა უკეთესობისკენ რომ წავიდა ვითარება, მისთვის ეს ხელსაყრელი არ არის. მაგრამ გაცილებით უკეთესობაა და დაახლოებით გაზაფხულზე ალბათ უფრო საგრძნობი იქნება. ფასები 5%-ით გაიზარდა. ვფიქრობ, ეს უმთავრესად უცხოეთში მცხოვრები ქართველების მიერ საქართველოში უძრავი ქონების შეძენით არის განპირობებული.
პირველადი უძრავი ქონებით დაინტერესება მხოლოდ გარანტიებთან არის დაკავშირებული. დღეს ჰაერს არავინ იყიდის, თუ არ დააკვირდება რამდენიმე თვე, როგორ განვითარდება მშენებლობა. კითხულობენ, ვინ არის მშენებელი, კომპანიას რამე ფინანსური პრობლემები ხომ არ აქვს და მხოლოდ ამის შემდეგ ყიდულობენ მშენებარე კომპლექსში, ისიც ძალიან იშვიათად.
როგორც მყიდველი, მე მაგალითად მსხვილ სამშენებლო კომპანიასთან საქმეს არ დავიჭერდი. მომხმარებელი უპირატესობას ისეთ სამშენებლო ფირმებს ანიჭებს, რომელთაც მხოლოდ ერთი სამშენებლო ობიექტი აქვთ (და მათი ფინანსური რესურსი ამ ერთი მშენებლობისთვის იხარჯება) და არა რამდენიმე ვალდებულება, რომელიც ერთმანეთზეა ფინანსურად გადაჯაჭვული და რა თქმა უნდა, ვერ ასრულებენ ამ ვალდებულებებს, რადგან ფინანსურმა კრიზისმა მათ მნიშვნელოვანი ზიანი მიაყენა. უფრო წვრილი სამშენებლო კომპანიები გადარჩა, ვისაც ერთი-ორი ობიექტი ჰქონდა მხოლოდ. მსხვილ კომპანიებს თანხის ამოღებაც უჭირთ. ჩვენ კარგ გადამხდელებთანაც კი პრობლემები გვაქვს, გვთხოვენ, რამდენიმე თვით გადავუვადოთ გადახდა.
შესაძლოა სამშენებლო კომპანიები გაკოტრდნენ, ასეთ დროს კარგი იქნება, თუ მათი ქონება აუქციონზე რეალურ ფასად გაიყიდება. ეს ნაკლებად დააზარალებს სხვა მენაშენეებს. მხოლოდ ასე შეიძლება გადარჩეს სამშენებლო სექტორი.
თბილისში იმდენად დიდია დაუსრულებელი მშენებლობების პრობლემა, რომ ხალხი იძულებულია, თავად შეაგროვონ თანხა და სადარბაზოები, ლიფტები და სხვა დარჩენილი სამშენებლო სამუშაოები საკუთარი ხარჯებით დაასრულონ.
კომპანიები ზოგჯერ ისე ძვირად ყიდულობდნენ მიწას, ასეთი ფასი მონტე-კარლოშიც კი არ ღირდა ნაკვეთი. ვინც იყიდა ძვირად და ვერ მოასწრო აშენება, ან მშენებლობა დაიწყო და ვერ დაასრულა, ჩათვალეთ, რომ იზარალა. ვიცი კომპანია, საოფისე შენობა ააშენა და დიდ ზარალშია, ვერც ასე ყიდის და ვერც ბინებად, რადგან ჭერი გააკეთა დაბალი, 2,75 სმ, რაც ოფისისთვის მისაღები სიმაღლეა. საოფისე კომპლექსი "მწვანე ოფისი" ნახევრად გასაქირავებელია, მოთხოვნა არ არის კომერციულ ფართებზე და ამიტომ ცათამბჯენების მშენებლობას აზრი არ აქვს. დიდი საოფისე ცენტრების პროექტებს უნდა დაემშვიდობონ. დღეს სხვა რეალობაა და ვინც მას მოერგება, მხოლოდ ის გადარჩება".
ციფრების ენით
- სამშენებლო კომპანია "ტექსი ჯგუფი" ერთადერთია, რომელსაც ძველი თბილისის რეაბილიტაციის პროექტის ფარგლებში მშენებლობა ამ დრომდე არ განუახლებია. კომპანიაში დაგვიანებას "ბანკთან შექმნილი ტექნიკური მიზეზით" ხსნიან და აცხადებენ, რომ მშენებლობა რამდენიმე დღეში განახლდება. პროექტის პირველ ეტაპზე "ტექსმა" საცხოვრებელი კომპლექს "შანხაი ტექსის" დასასრულებლად "საქართველოს ბანკისგან" 3,6 დოლარის სესხი მიიღო.
- საქართველოში 2009 წელს მშენებლობაზე 3705 ნებართვა გაიცა. აქედან 1800 საცხოვრებელი სახლების მშენებლობაზეა გაცემული, 1905 კი არასაცხოვრებელი ფართების მშენებლობაზე.