"ბზარი"
მშენებარე ბინის უმეტესობა იპოთეკითაა დატვირთული, კლიენტებს ფულის დაკარგვის საფრთხე ემურებათ
"ეკოპალიტრა" ხშირად აშუქებს სამშენებლო სექტორში და ზოგადად, უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ ვითარებას. ცოტა ხნის წინ ჩვენს ფურცლებზე გამოქვეყნებულ სტატიას "თბილისში დაუმთავრებელი შენობების დასრულება კითხვის ნიშნის ქვეშ დგას" ბევრი მკითხველი გამოეხმაურა.
უცხოეთში მცხოვრები ქართველები "კვირის პალიტრის" საიტის საშუალებით გვწერდნენ, თემით დაინტერესებული ჩვენი თანამოქალაქეები ტელეფონით გვიკავშირდებოდნენ...
დიმიტრი გაბუნია (ადვოკატი): "დღეს თბილისში, ფაქტობრივად, ოჯახი არ არსებობს, სამშენებლო ბუმის დროს მშენებარე ბინაში ფული არ შეეტანოს. შესაბამისად, ის შედეგიც, რაც დღეს დგას, ბევრმა პრობლემამ განაპირობა. იკვეთება სამი ძირითადი მომენტი, თუ რატომ მივედით აქამდე.
ომი რომც არ მომხდარიყო, ადრე თუ გვიან, პრობლემა მაინც დადგებოდა -სრულიად არასწორი მენეჯმენტის გამო და იმის გამოც, რომ, სამწუხაროდ, ჩვენი საზოგადოების იურიდიული განათლების დონე ძალიან დაბალია. მთელი ნდობა ახლობლობას, მეზობლობასა და მეგობრობას ეფუძნება. აქედან გამომდინარე, ეს ხალხი იურიდიულ საკითხებს გვერდს უვლიდა, ხშირად არ მიდიოდნენ იურისტთან, არ აფორმებდნენ ხელშეკრულებას, გაუცნობიერებელი იყვნენ თავიანთ უფლებებში.
ძალიან ბევრმა მხოლოდ დღეს შეიტყო, რომ თურმე შესაძლებელი იყო თუნდაც მშენებარე ბინის, ე.წ. ჰაერის წინასწარი რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. ეს რომ მოეთხოვათ, როცა ხელშეკრულებას აფორმებდნენ მენაშენესთან თუ დეველოპერთან, უმეტეს შემთხვევაში ბინები გადარჩებოდა იპოთეკას.
ისინი უკვე რეგისტრირებული იქნებოდა წინასწარი რეგისტრაციის უფლებით, რასაც განშლასაც უწოდებენ. თითქოს ძნელი წარმოსადგენია მშენებარე ბინის რეგისტრირება, თუმცა ამის შესაძლებლობას კანონმდებლობა ჯერ კიდევ 2005 წლიდან იძლევა, მთავრობის დადგენილებით -მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესის შესახებ.
პრობლემა იყო ბანკების მეტისმეტად ლიბერალური პოლიტიკა ბინათმშენებლებთან. პრაქტიკულად, საკმარისი იყო ხელფასი გქონოდა და სესხი მტკიცდებოდა. ხშირად კონკურენციაშიც კი იყვნენ მსხვილი ბანკები, ოღონდ კი რაც შეიძლება დიდი თანხა გაეცათ სესხად.
კიდევ ერთი, და ჩემი აზრით, ყველაზე მთავარი პრობლემა ის არის, რომ საკანონმდებლო ბაზა გარკვეულწილად იყო დაურეგულირებელი. მშენებლობის ნებართვას ძალიან მარტივად იღებდნენ იმ თვალსაზრისით, რომ სრულიად არ სთხოვდნენ მომხმარებლის უფლებების გათვალისწინებასა და დაცვას. კანონში რომ ყოფილიყო დათქმა, რომ მშენებლობის ნებართვას ვერ აიღებ, სანამ ე.წ. განშლა არ იქნება რეგისტრირებული, კანონში რომ ყოფილიყო რეგულაცია, მომხმარებელთან გაფორმებულ ხელშეკრულებაში მისი უფლებების გარკვეულწილად დასაცავად, ამ ვითარებას ავიცილებდით.
დღეს სამშენებლო სექტორში მძიმე ვითარებაა, მშენებლობების 80%-მდე დატვირთულია იპოთეკით -კერძოთი თუ საბანკოთი. იპოთეკარი პირველი რიგის კრედიტორია, ყველა სხვა მოთხოვნა მეორე რიგისაა. თუ დეველოპერი ვერ გადაუხდის ბანკს ან სხვა იპოთეკარს თანხას, ბინები გაიყიდება და ვისაც ფული აქვს გადახდილი, ბინის გარეშე დარჩება.
ვის უნდა მოეთხოვოს პასუხი? -ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ მხარეს, ამ შემთხვევაში დეველოპერს ან მენაშენეს. კი ბატონო, კლიენტი წავიდა სასამართლოში, მოიგო პროცესი, მაგრამ ხელთ შერჩება ფარატინა სასამართლო გადაწყვეტილება, რომლის აღსრულება ფაქტობრივად შეუძლებელია იმ პირობებში, როცა ბინა ბანკს ან იპოთეკარს უკვე გადაფორმებული ან გაყიდული აქვს. ასეთი სავალალო ვითარება ნამდვილად არის, ამას ძალიან ინტენსიური მუშაობა სჭირდება.
ორი მომენტია -რა ვუშველოთ ძველ, უკვე არსებულ პრობლემას და მომავალში მსგავსი ფაქტების განმეორების გამორიცხვა. ამ უკანასკნელის მოგვარება უფრო ადვილია, რადგან დაშვებული შეცდომები შედეგმა აჩვენა და საკანონმდებლო ბაზა შესაბამისად უნდა შეიცვალოს. მაგრამ რაც უკვე მოხდა, ძალიან ძნელად მოსაგვარებელი საკითხია.
თუ აქ რეგულაცია არ მოხდა სახელმწიფოს ან ბანკების მხრიდან (რესტრუქტურიზაციის თუ დამატებითი იაფი კრედიტების მიცემის თვალსაზრისით), რათა დეველოპერებმა ვალდებულებები შეასრულონ, შემდგომში ბინები გაყიდონ და ბანკის კრედიტები დაფარონ, მივიღებთ ისეთსავე ვითარებას, როგორიც გვაქვს დღეს, მაგალითად, კომპანია "ელიტ ელექტრონიქსში", ანუ გადახდისუუნარობის საქმე ყველა შემთხვევაში აღიძრება, სხვა გზა აღარ დარჩებათ ბანკებს და იმ აქტივების რეალიზაციას მოითხოვენ, რაც დეველოპერებს გააჩნიათ.
-რაც დეველოპერს ფაქტობრივად არ აქვს, რას გაუყიდის ბანკი, ჰაერს?
-მიწა ხომ არის, სადაც პროექტი უნდა განხორციელებულიყო. მიწას მაინც გაუყიდიან ან იმას, რაც უკვე აშენებული აქვს.
-როგორც ამბობთ, მოსახლეობის ნაწილი, ფაქტობრივად, განწირულია მშენებლობებში შეტანილი ფულის დასაკარგად, მაგრამ ჩანს, არც დეველოპერებს დაადგებათ კარგი დღე...
-სამშენებლო ბიზნესი მნიშვნელოვანი დარტყმის საშიშროების წინაშე დგას. თუ რამე გამოსავალი არ იქნა ნაპოვნი, შესაძლებელია, ჯერ ერთი, ამ ბიზნესის მიმართ ისედაც არსებული ერთგვარი უნდობლობა გამძაფრდეს და მისი რენტაბელობა კიდევ უფრო სათუო გახდეს; მეორეც -ახლა სამშენებლო სექტორი თუ შეჩერებულია, მერე შესაძლოა საერთოდ დადგეს. თბილისში მშენებლობებს თუ დავივლით, 99% გაჩერებულია. ამას კონსერვაციის საკითხიც ემატება -თუ 6 თვეზე მეტი ვადით არის გაჩერებული მშენებლობა, მისი საიმედოობა იკლებს. ეს ცალკე პრობლემაა, რადგან დაცული არ არის კონსერვაციის წესი და პირობები. ამიტომ მგონია, რომ ძალიან სწრაფადაა ზომები მისაღები".
გვიკავშირდება მკითხველი
ვაქვეყნებთ რამდენიმე გამოხმაურებას, კომპანიების დაუსახელებლად.
-"უკვე ხუთი წელია, მშენებლობისთვის შეტანილი მაქვს სოლიდური თანხა. კომპანიიდან იმეილზე არ მპასუხობენ. მე ვიმყოფები საზღვარგარეთ და ძალიან გთხოვთ, იქნებ თქვენ მაინც გამარკვიოთ, ხოშარაულზე, სავაჭრო ობიექტის მშენებლობა გაგრძელდება თუ არა და როდის ჩაგვაბარებენ? წინასწარ გიხდით მადლობას. ინგა".
-"შვიდი წელია ესპანეთში ვცხოვრობ და ვმუშაობ. 2004 წელს, თბილისში მყოფმა ჩემმა ნათესავებმა, ჩემი თხოვნით, ერთ-ერთ სამშენებლო კომპანიასთან ხელშეკრულება გააფორმეს და ფული შემატანინეს, ხოშარაულის ქუჩაზე ორი ბინა უნდა ამეშენებინა. თავიდან თითო ბინაზე ხუთ-ხუთი ათასი დოლარი შეგვატანინეს, შემდეგ კი გრაფიკი შემიდგინეს და კვარტალურად 6000 დოლარს ვიხდიდი. ჯამში 89 ათასი დოლარი მაქვს გადახდილი, თბილისში მყოფი ჩემი ნათესავები კი მეუბნებიან, რომ იმ ადგილას, სადაც ჩემი ბინები უნდა ყოფილიყო, საძირკველიც კი არ არის გაჭრილი.
დავრეკეთ კომპანიაში, ფულიც მოვითხოვეთ, მაგრამ უშედეგოდ. დავემუქრე, რომ სასამართლოში ვუჩივლებ, მაგრამ არაფრის იმედი არ მაქვს. პროექტის თანახმად, 11-სადარბაზოიანი, 16-სართულიანი კორპუსები უნდა აეშენებინათ და ყველა ბინა წინასწარ ჰქონიათ გაყიდული".
-"ვიშენებდი ბინას, მშენებლობა, ფაქტობრივად, დასრულებულია, მაგრამ იქ შესახლებას ვერ ვახერხებთ, რადგან კომპანიას ჩვენი ბინები ბანკში ჰქონია ჩადებული. თუ მშენებელი ბანკის ვალს ვერ დააბრუნებს, ჩვენ ალბათ ბანკისგან მოგვიწევს ჩვენი ბინების გამოსყიდვა. არადა, ბინის ფული კომპანიისთვის სრულად გვაქვს გადახდილი".
-"როცა ერთ-ერთმა დეველოპერმა საინვესტიციო ანაბარის აქცია გამოაცხადეს, ბინა გავყიდე და მთელი ფული, 35 ათასი ლარი, იქ შევიტანე. პენსიონერი კაცი ვარ და ვიფიქრე, ანაბრისგან მიღებული სარგებელი საარსებოდაც მეყოფოდა და რაღაც დროის შემდეგ თანხასაც დამიბრუნებდნენ. საპროცენტო სარგებელი კომპანიას კვარტალურად 1900 ლარის ოდენობით უნდა გადაეხადა ჩემთვის.
უკვე ათი თვეა, ფულის გადახდა შემიწყვიტეს და არც იმას მეუბნებიან, დამიბრუნებენ თუ არა ჩემს კუთვნილ თანხას. უმძიმეს მდგომარეობაში აღმოვჩნდი. ხელშეკრულების თანახმად, პრეტენზიის შემთხვევაში უფლება მქონდა, არბიტრაჟ "ვივალდისთვის" მიმემართა. ჯერ იყო და ძლივს მივაგენი, მაგრამ რად გინდა, საარბიტრაჟო მოსაკრებელი, სულ მცირე, 5000 ლარია გადასახდელი. რომ დამიანგარიშეს, 15000 ლარი მაინც უნდა გადავიხადო, ჩემი საქმე რომ განიხილონ. ავთანდილ ქურხული".