საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილება უძრავი ქონების ბაზარზე კოლაფსს შექმნის?!
23-10-2017
საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილება უძრავი ქონების ბაზარზე კოლაფსს შექმნის?!
"ქონების შემძენს შეექმნება დამატებითი რისკები და არაკეთილსინდისიერი ქმედებებისთვისაც ახალი საშუალებები გაჩნდება"

საკონსტიტუციო სასამართლოს ამ გადაწყვეტილებით რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობა საფრთხის ქვეშ დგება, თუმცა, ნამდვილად სიკეთეა ის, რომ ნამდვილი მესაკუთრის უფლებები მის ქონებაზე დაცული უნდა იყოს


რამდენიმე დღის წინ საკონსტიტუციო სასამართლომ მიიღო გადაწყვეტილება, რომლის თანახმადაც, კეთილსინდისიერი მესაკუთრე აღარ ჩაითვლება ასეთად, თუ რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი და ეს მისთვისაც ცნობილია. საკონსტიტუციო სასამართლოს ამ გადაწყვეტილების მიზეზი გახდა ერთ-ერთი მოქალაქის საჩივარი, რომ მისი კუთვნილი
მიწის ნაკვეთი საჯარო რეესტრში ყალბი მიღება-ჩაბარების აქტის გამოყენებით სხვა პირზე დარეგისტრირდა და ორჯერ გასხვისდა. საკონსტიტუციო სასამართლოს ამ გადაწყვეტილებამ იურისტებში აზრთა სხვადასხვაობა გამოიწვია. ერთი ნაწილი მიიჩნევს, რომ ამ გადაწყვეტილებით სასამართლომ კეთილსინდისიერი შემძენი არაკონსტიტუციურად ცნო, რაც, მათი შეფასებით, ქვეყნის ეკონომიკასა და განსაკუთრებით, უძრავი ქონების ბაზარს ცუდ დღეში
ჩააგდებს, მეორე ნაწილის შეფასებით კი ამ გადაწყვეტილებით საკონსტიტუციო სასამართლომ რევოლუციური ნაბიჯი გადადგა და ქონების პირვანდელი მესაკუთრის უფლებების დაცვის შესაძლებლობა გააჩინა.

საინტერესოა, რომ აზრი ორად გაიყო თავად საკონსტიტუციო სასამართლოს მოსამართლეებს შორისაც. ცხრა მოსამართლიდან სამს მიაჩნია, რომ სასამართლოს გადაწყვეტილება დაუსაბუთებელია, ფაქტობრივი და სამართლებრივი გარემოებები არასწორად არის შეფასებული და არაკეთილსინდისიერად მოქცევას წაახალისებს. "სასამართლოს ამგვარი განმარტება შესაძლებლობას იძლევა, ნებისმიერმა პირმა საკუთრებაზე რეგისტრაციის წარმოების შეჩერების მიზნით შექმნას ხელოვნური ბარიერი, სპეციალურად, მიზანმიმართულად, უსაფუძვლოდ შეიტანოს საჩივარი და უზრუნველყოს კიდეც შეტყობინების ელემენტი", - ნათქვამია მოსამართლეთა ნაწილის განმარტებაში.

ერთ-ერთი ვერსიით, რომლის შესახებაც იურისტები ჯერჯერობით საჯაროდ საუბარს ერიდებიან, საკონსტიტუციო სასამართლოს ეს გადაწყვეტილება, შესაძლოა, უკავშირდებოდეს მოქმედი ხელისუფლების დაპირებულ ე.წ. სამართლიანობის აღდგენის პროცესს. შეგახსენებთ, რომ წინა ხელისუფლების დროს უკანონოდ ჩამორთმეულ ქონებასთან დაკავშირებით ათასობით მოქალაქე სამართლიანობის აღდგენას ჯერ კიდევ უშედეგოდ ელის. ასეთი საქმეების გამოსაძიებლად პროკურატურაში საგანგებო დეპარტამენტიც კი შეიქმნა, თუმცა, ის უფლებამოსილია, გადაწყვეტილება მიიღოს მხოლოდ სახელმწიფო ბალანზე არსებული ქონების დაბრუნების შესახებ.

საკონსტიტუციო სასამართლოს ამ გადაწყვეტილების შემდეგ დამატებითი სამართლებრივი ბერკეტები გაჩნდება, რათა ქონების ამჟამინდელი მესაკუთრე არაკეთილსინდისიერ მესაკუთრედ იქნეს ცნობილი და ქონება პირვანდელ მესაკუთრეს დაუბრუნდეს.

ლევან ალაფიშვილი, იურისტი, კონსტიტუციონალისტი:
"საკონსტიტუციო სასამართლოს ამ გადაწყვეტილებამდე ბინის თუ მიწის ყიდვა-გაყიდვის დროს შემძენს უნდა შეემოწმებინა ერთადერთი დოკუმენტი - ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, სადაც არ ჩანს, აქვს თუ არა ვინმეს ამ ჩანაწერზე საჩივარი შეტანილი. შესაბამისად, საჯარო რეესტრის ამონაწერის საფუძველზე პირი ყიდულობდა ქონებას და მისი, როგორც კეთილსინდისიერი შემძენის საკუთრებას ვერავინ დაემუქრებოდა. სასამართლოს

17 ოქტომბრის გადაწყვეტილების შემდეგ ქონების შემძენს, ნოტარიუსს თუ სხვა ავტორიზებულ პირს მოუწევს არა მხოლოდ საჯარო რეესტრის ჩანაწერს (ამონაწერს) ენდოს, არამედ ისიც გაარკვიოს, ამ ჩანაწერზე საჩივარი ხომ არ არის შეტანილი. საკონსტიტუციო სასამართლოს ამ გადაწყვეტილებით დაზარალდებიან სახელმწიფოც, თვითმმართველობაც, ბანკებიცა და კერძო მესაკუთრეებიც.
შედეგად, ქონების შემძენს შეექმნება დამატებითი რისკები და არაკეთილსინდისიერი ქმედებებისთვისაც ახალი საშუალებები გაჩნდება. მაგალითად, თუ პირს სესხი აქვს ბანკში აღებული და ვერ გადაიხდის, თავიდან რომ აიცილოს იპოთეკით დატვირთული ქონების აუქციონზე გაყიდვა, ვინმეს საჯარო რეესტრში საჩივარს შეატანინებს და ბანკიც და სახელმწიფოც ჰაერში გამოეკიდება. შესაბამისად, რთული მდგომარეობა შეექმნება გამყიდველსაც და პოტენციურ მყიდველსაც.

ამ გადაწყვეტილებით, აქამდე გარანტირებული და დაცული კეთილსინდისიერი შემძენის პრეზუმფცია, ისევე როგორც საჯარო რეესტრის ჩანაწერისა, ეჭვქვეშ დადგა. შესაბამისად, გართულდება უძრავი ქონების ტრანზაქციებთან დაკავშირებული ურთიერთობები. გარკვეულწილად რისკის ქვეშ დგებიან შემძენიცა და მესაკუთრეც. რა თქმა უნდა, კანონით განსაზღვრულ შემთხვევებზე ვსაუბრობთ და არა კანონსაწინააღმდეგო ქმედებებზე. მყიდველს, ნოტარიუსს, რეესტრს თუ ავტორიზებულ პირს - ყველას ერთად თუ ცალ-ცალკე მოუწევთ იმაზე მეტი ინფორმაციის მოძიება ქონებაზე და დროის ხარჯვა, ვიდრე აქამდე ევალებოდათ.

ეს საკითხი არსებული სასამართლო პრაქტიკით უკვე მოწესრიგებულია.
თუ ტრანზაქცია უკანონო ქმედებებით განხორციელდა, სასამართლო იცავს ახალ კეთილსინდისიერ შემძენს, რომ ქონება უკან არ დაბრუნდეს და იმავდროულად, უუფლებოდ არ ტოვებს თავდაპირველ მესაკუთრესაც - სასამართლო მას ე.წ. არაკეთილსინდისიერი გამსხვისებლებისგან ზარალის ანაზღაურების საშუალებას უტოვებს. კანონს მიღმა ქმედებები იყო, არის და, სამწუხაროდ, დიდხანს იქნება, მაგრამ სტაბილურობას კანონი და მისი აღმსრულებელი - სასამართლო სისტემა უნდა ამკვიდრებდეს.

წარმოიდგინეთ, რა შეიძლება მოხდეს, ყოველი ასეთი განცხადება ქონების დაბრუნების საფუძველი რომ გახდეს. კეთილსინდისიერმა მყიდველმა რა დააშავა? ეს ყველაფერი საბოლოოდ საინვესტიციო გარემოზეც მოახდენს გავლენას, მას მნიშვნელოვნად დააზარალებს. ცუდ რამეს გამოიწვევს სახელმწიფოსთვისაც. მაგალითად, პუშკინის სკვერსა და თაბორის მთასთან დაკავშირებული საკითხი რომ გავიხსენოთ, მათი გასხვისება სწორედ საჩივრის ფონზე მოხდა და ეს შემძენი კომპანიისთვისაც ცნობილი იყო. საკონსტიტუციო სასამართლოს ამ გადაწყვეტილებით საინვესტიციო კომპანია უკვე აღარ არის კეთილსინდისიერი შემძენი. სახელმწიფო, ფაქტობრივად, ვერ განახორციელებს ვერც საინვესტიციო პროექტებსა და ვერც პრივატიზაციის პოლიტიკას წარმართავს, რადგან უამრავი დაინტერესებული პირი შეიძლება აღმოჩნდეს, ვინც სხვადასხვა მოტივით შეიტანს საჩივარს რეესტრში ან სასამართლოში. შემძენი ასეთ ვითარებაში უბრალოდ ქონებას არ იყიდის და პროცესი გაურკვეველი ვადით გაჭიანურდება.

ამ გადაწყვეტილებით კარი არ გახსნილა იმ შემთხვევისთვის, რომ თავდაპირველ მესაკუთრეს ქონება აუცილებლად დაუბრუნდება. არ დაუბრუნდებათ და ამის იმედი არავის ჰქონდეს, რადგან დადებული გარიგებები ვერ დადგება ეჭვქვეშ საკონსტიტუციო სასამართლოს ამ გადაწყვეტილებით, თუ ამის კანონიერი საფუძველი არ არსებობს.

საკონსტიტუციო სასამართლომ იურისტებისთვის პროფესიული კუთხით ღიმილის მომგვრელი ფორმულირება შემოგვთავაზა გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილში: კერძოდ, თუკი საჩივარი შეტანილია რეესტრის ჩანაწერის შესახებ, რეესტრის ჩანაწერი კი გარიგების საფუძველზე ხორციელდება და ა.შ., გარიგება ხომ ვერ შეიცვლება? თუმცა, გაჩნდება დამატებითი კითხვის ნიშნები და ვიღაცამ, შესაძლოა, თავი შეიკავოს ამ ქონების შეძენისგან.

რა სახის საჩივარი შეიძლება არსებობდეს ამა თუ იმ ქონებაზე, სად შეიძლება არსებობდეს ეს საჩივარი ან რა შეიძლება მასში ეწეროს?
საკონსტიტუციო სასამართლოს ექვსმა მოსამართლემ გვითხრა, ფარატინა ქაღალდიც რომ არსებობდეს რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ, თქვენ ვერ იქნებით კეთილსინდისიერი შემძენიო. ფაქტობრივად, პირთა განუსაზღვრელ წრეს დაუტოვა საჩივრის წარდგენისა და ჩვენს კერძო ურთიერთობაში შემოსვლის შესაძლებლობა. რამდენ ადამიანსა და მათ მიერ წარდგენილ საჩივარს ვდიოთ? რა თქმა უნდა, ეს საქმეები სასამართლოში გადაინაცვლებს და მაშინ, როცა მოსამართლეები საქმეების განხილვას ვერ აუდიან, ეს კიდევ უფრო გაართულებს ვითარებას. რამდენ ხანს დაელოდება მყიდველი სასამართლოს სამი ინსტანციის გადაწყვეტილებას? ამ პირობებში ვინ დადებს გარიგებას? ეს მნიშვნელოვნად ზრდის რისკებს ბიზნესისთვის!

სამართლიანობის აღდგენა იყო ხელისუფლების დაპირება, განსაკუთრებით, ქონებრივ ნაწილში. მთავრობამ ყველაფერი გააკეთა, რომ ეს თემა პრიორიტეტების სიის ბოლოს ჩამოსულიყო. რამდენად არის საკონსტიტუციო სასამართლოს ეს გადაწყვეტილება კავშირში სამართლიანობის აღდგენასთან, არ ვიმსჯელებ, რადგან ეს ჩემთვის მაინც პროფესიული და ეთიკური საკითხია".

არჩილ კაიკაციშვილი, "ახალგაზრდა ადვოკატების" თანადამფუძნებელი და ხელმძღვანელი:
"საკონსტიტუციო სასამართლოს ამ გადაწყვეტილებას უფრო ფართოდ და კომპლექსურად მინდა შევხედოთ, რადგან ის ნამდვილად იმსახურებს დიდ გამოხმაურებას.
ფაქტობრივად, საკონსტიტუციო სასამართლოს ამ გადაწყვეტილებით მოულოდნელად რევოლუციური ნაბიჯი გადაიდგა, რომლითაც კერძო სამართლებრივ ურთიერთობებში, მათ შორის საჯარო სამართლებრივ ურთიერთობებში, მნიშვნელოვანი პრობლემები შეიძლება წარმოიქმნას. ეს პრობლემები დაკავშირებულია გარიგებების სტაბილურობასთან და ამ პროცესშია ჩართული სახელმწიფოც თავისი მარეგისტრირებელი ორგანოს, საჯარო რეესტრის სახით. ყველამ ვიცით, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობის პრეზუმფცია უპირველესია, რასაც კეთილსინდისიერი შემძენის პრინციპი ეყრდნობა.

მინდა, ხაზგასმით აღვნიშნო, რომ გადაწყვეტილებას ეყოლება მკაცრი კრიტიკოსებიც და მომხრეებიც, რადგან სამმა მოსამართლემ, რომლებიც ამ გადაწყვეტილების განხილვაში მონაწილეობდნენ, განსხვავებული აზრი გამოხატა. ყველა აზრს აქვს არსებობის უფლება.
საერთო ჯამში, ალბათ, სასამართლომ იპოვა ოქროს შუალედი - მას ასევე უნდა დაეცვა ქონების პირვანდელი მესაკუთრე.
მე ვიზიარებ საკონსტიტუციო სასამართლოს საერთო სულისკვეთებას. ბევრ იურისტს აქვს წარმოებაში საქმე, როცა ნამდვილი, პირვანდელი მესაკუთრეების უფლებების დაცვა გვიწევს და პირვანდელ მესაკუთრეს მხოლოდ ზარალის ანაზღაურების უფლება რჩება, ხოლო სადავო ქონება - კეთილსინდისიერ შემძენს.

საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილება დაფუძნებულია საქართველოს უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილებების შინაარსზე, დამკვიდრებულ პრაქტიკაზე, უბრალოდ, აქ დგას საკითხი, თუ რამდენად დროული იყო ასეთი გადაწყვეტილების მიღება დღეს, როცა სახელმწიფო მზად არ არის, მისი საპირწონე შექმნას და შემოგვთავაზოს სისტემა, რომელიც მოსალოდნელ კოლაფსს აგვარიდებს თავიდან.
საკონსტიტუციო სასამართლო ამ არაორდინარული და თამამი გადაწყვეტილებით ამბობს, რომ სახელმწიფომ უნდა შექმნას ისეთი მდგრადი სისტემა, რომელიც შემძენს მისცემს ინფორმაციას შესაძენი ნივთის სადავოობის თუ უნაკლოობის შესახებ.

დასავლეთში ასეთი სისტემები მოქმედებს. ბევრ ქვეყანაში არსებობს სპეციალური საიტები სტიგმატიზებული უძრავი ქონების შესახებ, სადაც მოქალაქეებს შესაძლებლობა აქვთ, მიიღონ სრული ინფორმაცია მათთვის საინტერესო ქონებაზე, დავებზე. ამ გადაწყვეტილებით რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობა საფრთხის ქვეშ დგება, თუმცა, ნამდვილად სიკეთეა ის, რომ ნამდვილი მესაკუთრის უფლებები მის ქონებაზე დაცული უნდა იყოს".

ემა ტუხიაშვილი
მკითხველის კომენტარი (0)
კომენტარი ჯერ არ გაკეთებულა.
იყავი პირველი!

რედაქტორის რჩევით