უძრავი ქონება აუქციონებზე იყიდება
თბილისში ყოველდღიურად რამდენიმე იძულებითი აუქციონი იმართება, სადაც იუსტიციის სამინისტროს აღსრულების ეროვნულ ბიუროს იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონება გამოაქვს გასაყიდად.
ეს ის ქონებაა, რომელიც უკანასკნელი წლების განმავლობაში ფიზიკურმა თუ იურიდიულმა პირებმა, განსაზღვრული თანხის სანაცვლოდ, ბანკში გირაოს სახით ჩადეს. მას შემდეგ, რაც კრედიტორებმა ვალდებულებების შესრულება ვეღარ შეძლეს, დღის წესრიგში იპოთეკით დატვირთული ქონების ჩამორთმევა და მისი იძულებითი რეალიზაცია დადგა.
ქეთევან წამებულის გამზირი #1 - ის მისამართია, სადაც ყოველდღიურად რამდენიმე იძულებითი საჯარო აუქციონი იმართება. მართალია, ქართული კომერციული ბანკები ჯიუტად ირწმუნებიან, რომ ვალში ჩადებული ქონების გაყიდვა არ დაუწყიათ, მაგრამ გაზეთ "სიტყვა და საქმეში" და იუსტიციის სამინისტროს ვებგვერდზე აუქციონებთან დაკავშირებული განცხადებების სიმრავლე საპირისპიროზე მეტყველებს. მყიდველის მოსაზიდად განცხადებას ახლავს გასაყიდად გამოტანილი ქონების ფოტომასალაც.
იპოთეკით დატვირთული და გასაყიდად გამოტანილი უძრავი ქონება იმდენად ბევრია, რომ იძულებითი აუქციონების განრიგი სექტემბრის ბოლომდე უკვე წინასწარ არის გაწერილი. აუქცონზე ვაჭრობა ექსპერტის მიერ შეფასებული ქონების საბაზრო ღირებულების 50%-იდან იწყება და, როგორც «ეკოპალიტრისთვის» გახდა ცნობილი, ხშირად ამ ფასადაც კი ვერ იყიდება. ამიტომ აუქციონის განმეორებით ჩატარების შემთხვევაც ბევრია.
ვისაც აუქციონში მონაწილეობა სურს, ქონების საწყისი ღირებულების მეათედის ტოლი საბანკო გარანტია უნდა წარადგინოს. ამ მოთხოვნის გამო, ბინის აწ უკვე ყოფილი მფლობელები აუქციონში მონაწილეობას ვერ ახერხებენ და ქონებას ხშირად თავად კრედიტორები იძენენ. როგორც ჩვენთვის გახდა ცნობილი, აუქციონზე იაფად გამოტანილი უძრავი ქონებით მსხვილი საბროკერო კომპანიებიც ინტერესდებიან, შემდგომში გადაყიდვის მიზნით. მაგრამ სარფიანი შენაძენის გაკეთებას ერთი ფრიად მნიშვნელოვანი გარემოება აფერხებს. კერძოდ ის, რომ ბანკის იპოთეკა ავტომატურად გადადის უძრავი ქონების ახალ მფლობელზე და ქონების შეძენის შემთხვევაში, ჯარიმა-საურავებთან ერთად ბანკის ვალის გადახდაც მას მოუწევს...
ბანკსა და მსესხებელს შორის დავები მეტწილად კერძო არბიტრაჟებში განიხილება. პროცედურა ასე უფრო სწრაფი და უხმაუროა. როგორც "ეკოპალიტრას" სამოქალაქო საქმეთა მუდმივმოქმედ არბიტრაჟში უთხრეს, ბანკების სასარგებლოდ განაჩენი ხშირად გამოაქვთ და ის სისრულეში მოსაყვანად აღსრულების ეროვნულ ბიუროს ეგზავნება. მართალია, იძულებითი აუქციონის ჩატარებამდე, უძრავი ქონების მეპატრონეს რამდენიმედღიანი ვადა ეძლევა მის გასაყიდად, მაგრამ ამის გაკეთება ან მოკლე დროში ვერ ესწრება, ან იმაზე მეტს არ სთავაზობენ, რამდენიც ბანკის წინაშე ვალის სახითაა დაგროვებული.
როგორც იუსტიციის სამინისტროს აღსრულების ეროვნულ ბიუროში განმარტავენ, 2009 წლის იანვრიდან დღემდე თბილისის სააღსრულებო ბიუროს აღმასრულებლების მიერ, დაახლოებით 600 უძრავ ქონებაზე ჩატარდა 1000-მდე პირველი და განმეორებითი იძულებითი აუქციონი. აქედან, გაიყიდა დაახლოებით 400-მდე უძრავი ქონება. აღმასრულებელი, წარმოებაში მიღებიდან არაუგვიანეს 5 დღეში, მოვალეს 7-დღიან ვადას სთავაზობს მოთხოვნის ნებაყოფლობით შესასრულებლად. თუ მიცემულ ვადაში გადაწყვეტილება არ შესრულდება, აღმასრულებელი იძულებით აუქციონს ნიშნავს, რომელიც ქონების შეფასებიდან ერთი თვის განმავლობაში უნდა გაიმართოს.
კრედიტორისა და მოვალის შეთანხმების შემთხვევაში, აღმასრულებელს შეუძლია შეცვალოს ყადაღადადებული ნივთის რეალიზაციის წესი. კრედიტორის მოთხოვნით აუქციონი შეიძლება ერთხელ შეჩერდეს, ისიც არაუმეტეს 2 თვით.
ქონების საბაზრო ფასს ექსპერტი ან აუდიტი განსაზღვრავს, ხოლო აუქციონზე საწყისი ფასი საბაზრო ფასის 50%-ია. თუ პირველ აუქციონზე ნივთი არ გაიყიდა, 15-დღიან ვადაში განმეორებითი აუქციონი ეწყობა, რომელზეც საწყისი ფასი საბაზრო ფასის 25%-ია. თუ ამჯერადაც არ გაიყიდა, აუქციონი აღარ გაიმართება და კრედიტორს წინადადება ეძლევა, განსაზღვრული პირობებით, ნივთი ნატურით მიიღოს.
დავით ნარმანია (ეკონომიკის ექსპერტი): "ამ შემთხვევაში გასათვალისწინებელია, რატომ ჰყიდიან დღემდე ასეთი ფორმით ბანკები უძრავი ქონებას. ამას მაინც მასობრივი ხასიათი არ აქვს და, ფაქტობრივად, ფარულად მიმდინარეობს, რათა ბაზარზე უძრავი ქონების ფასები არ დაეცეს. ბანკებმა რომ ამას მასობრივი სახე მისცენ, უძრავი ქონების ბაზარზე კრახი სწრაფად მოხდება. ეს არც საბანკო დაწესებულებებს აწყობთ და არც ქონების მესაკუთრეებს. ამიტომაც არის, რომ აუქციონები შედარებით უხმაუროდ მიმდინარეობს. გარდა ამისა, ბანკების რეპუტაციაზე მნიშვნელოვნად მოქმედებს გაყიდვის გახმაურებული პროცესები. მაგალითად, თუ რომელიმე ბანკი მასობრივად დაიწყებს იპოთეკით დატვირთული ქონების გაყიდვას, ეს ბანკის რეპუტაციას ძალიან დააზარალებს.
ის, რაც აუქციონის წესით იყიდება, გარკვეულწილად, მაინც ახდენს გავლენას უძრავი ქონების ფასებზე, მით უფრო, რომ პატარა ბაზარზე ყველა მოთამაშე ერთმანეთს იცნობს და ინფორმაციის გაცვლა იოლია. მყიდველთა ერთი ნაწილი შემოდგომით უფრო მეტად კრიზისულ პერიოდს ელოდება, როცა შესაძლოა უძრავი ქონების ფასები კიდევ უფრო შემცირდეს. წმინდა პოლიტიკური თვალსაზრისით, ბანკების მიერ უძრავი ქონების მასობრივი გაყიდვა, როგორც წესი, წამყვანი პოლიტიკური ძალის რეიტინგის დაცემას იწვევს. ამიტომ, არ არის გამორიცხული, საბანკო დაწესებულებებს განსაზღვრული მითითებაც ჰქონდეთ მიღებული, იპოთეკით დატვირთული ქონება ბაზარზე მასობრივად არ გამოიტანონ.
ახლა რაც იყიდება, ჯერ მხოლოდ მცირე ნაწილია, რადგან ბანკებში ბევრია უზრუნველყოფის გარანტია, როგორც კომპანიების, ისე ფიზიკური პირების მხრიდან, ხოლო გადაუხდელობა მასობრივია. დაახლოებით 250 ათასი პირია, რომელსაც ვადაგადაცილებული დავალიანება აქვს ბანკის წინაშე და მათ უმეტესობას უზრუნველყოფის გარანტია ბანკში უდევს".