რა უნდა ვიცოდეთ უძრავი ქონების შეძენისას
19-02-2018
რა უნდა ვიცოდეთ უძრავი ქონების შეძენისას
"უძრავი ქონების შეძენისას მყიდველმა უნდა გაითვალისწინოს, რომ უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების მოპოვებისთვის აუცილებელია როგორც ნასყიდობის ხელშეკრულება, ასევე ამ ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია"

როგორ მოვიქცეთ, რომ უძრავი ქონების შეძენის დროს დაცული ვიყოთ თაღლითობისგან? ამის შესახებ ადვოკატი ნინო ქათამაძე გვესაუბრება.

- უძრავი ქონების შეძენისას მყიდველმა უნდა გაითვალისწინოს, რომ უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების მოპოვებისთვის აუცილებელია როგორც ნასყიდობის ხელშეკრულება, ასევე ამ ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. ზოგს ჰგონია, რადგან ნასყიდობის ხელშეკრულება გააფორმა, მესაკუთრის უფლებაც ავტომატურად
მიენიჭება. მაგრამ სწორედ ამ უფლების არქონის გამო მყიდველი­ ზოგჯერ ვეღარ განკარგავს ახალშეძენილ ქონებას. სანამ ის გაერკვევა, რა შეცდომა დაუშვა, შეიძლება ამასობაში ხანდაზმულობის ვადაც გავიდეს (უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით დადგენილია ექვსწლიანი ხანდაზმულობის ვადა), რაც გულისხმობს, რომ ამ პერიოდის განმავლობაში მყიდველი უფლებამოსილია, გამყიდველისაგან თუნდაც იძულებით მოითხოვოს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული
ვალდებულების შესრულება­. მაგალითად, თუ ნასყიდობის ხელშეკრულება­ში მითითებულია, რომ საჯარო რეესტრში­ საკუთრების უფლების რეგისტრაცია უნდა მოხდეს ხელშეკრულების დადებიდან 1 თვის ვადაში, 1 თვის გასვლის შემდეგ გამყიდველის მიერ ვალდებულების შეუსრულებ­ლობის შემთხვევაში იწყება ხანდაზმულობის ექვსწლიანი ვადის ათვლა. ამ ხნის განმავლობაში მყიდველს შეუძლია, ნებისმიერ დროს მოითხოვოს საკუთრების უფლების რეგისტრაცია, მიუხედავად იმისა, გამყიდვე­ლი თანახმა იქნება თუ არა, შეუძლია, სასა­მართლოს ძალით დაირეგისტრიროს საკუთრების უფლება. თუ ექვსი წლის განმავლობაში ვერ მოახერხა საჭირო საბუთის­ მოპოვება, მაშინ ხანდაზმულობის ვადა გასულია. ამ ვადის გასვლის შემთხვევაში მყიდველს კვლავ აქვს მოთხოვნის უფლება, თუმცა ეს იძულების წესით ვეღარ აღსრ­ულდება. მართალია, სასამართლოსთვის მიმართვა მყიდველს შემდეგაც შეუძლია, მაგ­რამ თუ გამყიდველი შესაგებელ სარჩელში მიუთითებს, რომ მოთხოვნა უკვე ხანდაზმულია, შესაძლოა, მყიდველი პრობლემებს გადააწყდეს... საბოლოოდ, როგორ დასრულდება ეს დავა, ვერ ვიტყვით, რადგან­ ყველა შემთხვევა ინდივიდუალურია. ასე რომ, გახსოვდეთ, მხოლოდ წერილობითი ფორმის ხელშეკრულება არ ნიშნავს, რომ მყიდველს უძრავ ქონებაზე უკვე აქვს საკუთ­რების უფლება. აუცილებელია, მყიდველმა­ გაარკვიოს, ნამდვილად არის თუ არა გამ­ყიდველი პირი გასაყიდი ქონების მესაკუთ­რე. ამისათვის საჭიროა, რეესტრში გამყიდველის სახელი, გვარი და საკადასტრო კოდი მიუთითოს.

- თუ ვთქვათ, მე, ეკამ, ვიყიდე უძრავი ქონება ნინოსგან, გავაფორმე ნასყიდობის ხელშეკრულება და მოულოდნელად გავარკვიე, რომ ეს ქონება მაკაზე ყოფილა რეგისტრირებული, მაშინ რა ხდება?

- თუ სხვის სახელზე აღმოჩნდება რეგისტრირებული და ის არის კეთილსინდისიერი შემძენი, ნასყიდობის ხელშეკრულებით თქვენ ვერ დაირეგისტრირებთ ქონებას. ამ შემთხვევაში თქვენ, ანუ ეკას, შეუძლია, ნინოს წინააღმდეგ იდავოს"უსაფუძვლო გამდიდრების ნორმებით, მაგრამ სასამართლო დავა ხანგრძლივი პროცესი იქნება და თქვენი გამარჯვებით რომც დასრულდეს, ცალკე საკითხია, ექნება თუ არა ნინოს შემოსავალი, დაფაროს ეკას მიერ მისთვის უძრავ ქონებაში გადახდილი თანხა.

მნიშვნელოვანია იცოდეთ: როდესაც სასამართლოში იწყება დავა, გამყიდველს (ნინოს) თუ აქვს რაიმე სახის უძრავი ქონება, დაზარალებულმა მხარემ (ეკამ) უზრუნველყოფის მიზნით მასზე ყადაღის დადება უნდა მოითხოვოს. თუ ყადაღა არ ადევს, შეუძლია, ნებისმიერ დროს გაასხვისოს თქვენმა მოვალე გამყიდველმა ეს ქონებაც.
კიდევ ერთი: უძრავი ქონების შეძენისას არ უნდა დაგავიწყდეთ შემოწმება - ხომ არ არის ქონება იპოთეკით დატვირთული? თუ აღმოჩნდა, რომ იპოთეკით დატვირთული ქონება იყიდეთ, ფინანსური ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, ბანკი თუ სხვა კრედიტის გამცემი ორგანიზაცია უფლებამოსილია, იპოთეკით დატვირთულ ქონებას დაადოს ყადაღა და გაიტანოს აუქციონზე. რეალიზაციის შედეგად ამონაგები თანხით დაკმაყოფილდება ბანკი და მორჩენილი თანხა შეიძლება იმდენად მცირე იყოს, რომ მყიდველს არაფერი შეხვდეს.

- ვინ იწოდება კეთილსინდისიერ შემძენად­ და რა შემთხვევაში შეიძლება ის მაინც დაზარალდეს?

- ვთქვათ, თქვენ მყიდველი ეკა ხართ, ნინო - გამყიდველი. ნინომ საკუთრების უფლება უძრავ ქონებაზე მოიპოვა საცილო გარიგებით (მოტყუებით ან დაშინებით. ავტ.), ნინო ასწრებს და ყიდის ამ ქონებას. ეკამ თუ არ იცოდა, რომ ნინომ მოტყუებით, იძულებით დადო გარიგება და ეს გარიგება გახდა სადავო, მაშინ კეთილსინდისიერი შემძენი გამოდის, ხოლო თუ იცოდა და ნინოსთან ერთად მოქმედებდა - არ ყოფილა კეთილსინდისიერი შემძენი.

- კეთილსინდისიერ მყიდველს რა ელის, როდ­ესაც მის მიერ შეძენილ ქონებაზე დაიწყება დავა?

- მისი უფლებები იქნება დაცული, ნინოსნაირები კი ვალდებული იქნებიან, უძრავ ქონებაში გადახდილი თანხა დაუბრუნონ იმას, ვინც სასამართლოს ძალით უძრავი ქონების რეალურ მესაკუთრედ იქნა აღიარებული.
გასათვალისწინებელია, რომ უძრავი ქონების რეგისტრაციასთან დაკავშირებული ხარჯები უნდა გაიღოს გამყიდველმა, თუ მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული. მაგალითად, გამყიდველმა შეიძლება ინტერესების მიხედვით მოირგოს ხელშეკრულება, ამიტომ მყიდველმა ხელშეკრულება გულდასმით უნდა წაიკითხოს და ისე მოაწეროს ხელი. კიდევ ერთი - უმჯობესია, ანგარიშსწორება მოხდეს არა ხელზე, არამედ გადარიცხვით, რადგან იმ შემთხვევაში, თუ გამყიდველი სადავოდ გახდის თანხის გადაცემის ან მისი ოდენობის საკითხს, თანხის გადარიცხვის ქვითარი მტკიცებულებად ჩაითვლება.

ეკა სალაღაია
მკითხველის კომენტარი (0)
კომენტარი ჯერ არ გაკეთებულა.
იყავი პირველი!

რედაქტორის რჩევით