იპოთეკური ნადირობა
02-04-2018
იპოთეკური ნადირობა
"პარადოქსია, რომ ქვეყანაში ყველაზე განვითარებულ სექტორად ითვლება საბანკო სფერო და ბიზნესს ყველაზე მთავარ პრობლემად ფინანსებზე ხელმისაწვდომობა მიაჩნია"

"მთელი ეს სისტემა ისეა მოწყობილი, რომ კრედიტორებს ის უფრო აწყობთ, მსესხებელმა სესხი ვერ გადაიხადოს და ქონება დაკარგოს, ვიდრე ის, რომ კარგი გადამხდელი იყოს"


საქართველოში იპოთეკით დაზარალებულთა პრობლემა კვლავაც მწვავედ დგას. მოქალაქეთა ერთი ნაწილი სესხის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შეუსრულებლობის გამო საცხოვრებლის დაკარგვის საფრთხის წინაშეა. დღეს საჯარო რეესტრში 287 ათასი იპოთეკით დატვირთული ქონებაა რეგისტრირებული, საიდანაც
მხოლოდ 42 ათასი მოდის კომერციული ბანკების წილად. დაახლოებით ერთი ამდენი გარანტიად აქვთ ჩადებული მიკროსაფინანსო ორგანიზაციებს, ხოლო 200 ათასამდე ერთეული ქონება კერძო მევახშეების ხელშია.

პარლამენტში იპოთეკით დატვირთულ ქონებასთან დაკავშირებით ახალ საკანონმდებლო ინიციატივაზე მსჯელობენ. კანონპროექტის თანახმად, შემოდის ახალი ცნება - "ბოლო საცხოვრისი", ანუ უძრავი ქონება, რომელიც წარმოადგენს
მოვალისა და მისი ოჯახის წევრებზე საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ ერთადერთ უძრავ ნივთს. იმ შემთხვევაში, თუ, მაგალითად, ფიზიკურ პირს ერთადერთი სახლი აქვს ბანკში ჩადებული, ანდა კერძო მევახშესთან იპოთეკის ხელშეკრულება აქვს გაფორმებული და თანხას ვერ დაფარავს, ბანკი ან მევახშე ამ ქონებას 3 წლის განმავლობაში ვერ გაყიდის. კანონპროექტის თანახმად, თუ მოვალე თანხას 3 წლის შემდეგაც არ დაფარავს, აღმასრულებელს უფლება ეძლევა, უძრავი ქონება გაასხვისოს.

იმ შემთხვევაში, თუ ფიზიკური პირის ბოლო საცხოვრისი უკვე რეალიზებულია, მაგრამ ის იძულებით არ არის იქიდან გამოყვანილი, ამ კანონის ამოქმედებიდან 3 წლის განმავლობაში მას შეუძლია გამოისყიდოს გასხვისებული ქონება იმ ოდენობის თანხით, რამდენადაც ეს უძრავი ქონება იძულებით აუქციონზე გაიყიდა, ხოლო თუ ამ ვადაშიც არ გამოისყიდის, მაშინ კანონიერ მესაკუთრეს შეუძლია უკვე შეუზღუდავად მოითხოვოს მისი გამოსახლება.

კანონპროექტის ავტორების აზრით, მხოლოდ ამგვარად რეგულირების შემთხვევაშია შესაძლებელი კრედიტორსა და მოვალეს შორის ურთიერთობის დაბალანსება და მოქალაქეების დაცვა უსახლკაროდ დარჩენისგან.

რაც შეეხება ბანკებში ჩადებული უძრავი ქონების სტატისტიკას, ეროვნული ბანკის 2018 წლის იანვრის მონაცემებით, უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი და ლარში გაცემული სესხების მოცულობა 3,3 მილიარდი ლარია, რაც შარშანდელზე 72%-ით მეტია. მხოლოდ წლეულს იანვარში კომერციული ბანკების მიერ დასაკუთრებულმა ქონებამ 209,5 მლნ ლარი შეადგინა.

ბექა ფერაძე, იურისტი, ახალი კანონპროექტის ერთ-ერთი ინიციატორი:
"დღეს ქვეყანაში 287 ათასი იპოთეკით დატვირთული ქონებაა რეგისტრირებული და აქედან დაახლოებით 70% გაპრობლემებულია, ანუ ადამიანები ვერ იხდიან აღებულ ფინანსურ ვალდებულებას და ემუქრებათ საფრთხე, რომ გარანტიად ჩადებული ქონება დაკარგონ. ეს კი ნიშნავს, რომ მოსახლეობის დაახლოებით 25%-ია დღეს ასეთ მძიმე ფინანსურ მდგომარეობაში. 2006 წელს სამოქალაქო კოდექსში შეტანილი ცვლილებების შედეგად, კრედიტორსა და მოვალეს შორის არსებული საკანონმდებლო ბალანსი მნიშვნელოვნად გადაიხარა კრედიტორების სასარგებლოდ და დღეს მოვალე, ფაქტობრივად, დაუცველია. კანონი შესაძლებლობას აძლევს კრედიტორს, რაც შეიძლება მარტივად ჩაიგდოს ხელში მოვალის ქონება. ეს მხოლოდ ბანკებს არ ეხება. მეტსაც გეტყვით, არსებული 287 ათასი იპოთეკური სესხიდან, ეროვნული ბანკის ინფორმაციით, დაახლოებით 42 ათასია საბანკო ორგანიზაციების მიერ გაცემული იპოთეკური კრედიტი. დღეს მოქმედი კანონმდებლობით, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციებს არა აქვთ ვალდებულება, აღრიცხონ და სებ-ს ამის შესახებ ინფორმაცია მიაწოდონ, მაგრამ ყველა ფაქტობრივი გარემოების გათვალისწინებით, იმაზე მეტი იპოთეკური სესხი ვერ ექნებათ, ვიდრე ბანკებს აქვთ გაცემული. შესაბამისად, გვრჩება დაახლოებით 200 ათასი იპოთეკა, რომელიც კერძო მევახშეების ხელშია. სულ ცოტა, 10 ათასი დოლარი რომ ვიანგარიშოთ თითოეულ სესხზე, დაახლოებით 2 მილიარდი დოლარის ვალი აქვთ მოქალაქეებს კერძო მევახშეების მიმართ. აღარაფერს ვამბობ იმ კაბალურ პირობებსა და მაღალ პროცენტებზე, რის გამოც ხშირად აღებული სესხის სანაცვლოდ ადამიანებს ორჯერ, სამჯერ და კიდევ მეტის გადახდა უწევთ.

თუ გადავხედავთ სხვადასხვა ქვეყანაში განვითარებულ ე.წ. იპოთეკურ კრიზისს, არც ერთ შემთხვევაში ის არ შეხებია კონკრეტული ქვეყნის მოსახლეობის 3%-ზე მეტს, ჩვენთან კი მოსახლეობის 20-25%-ს უსახლკაროდ დარჩენა ემუქრება. ესენი არიან, ძირითადად, მცირე მეწარმეები, აგრეთვე ისინი, ვინც სახლი ოჯახის წევრის ჯანმრთელობის გამო დატვირთა იპოთეკით, ან ახლობლის ციხიდან გამოსახსნელად გირაოსთვის თანხა დასჭირდა.

ყველა ამ კატეგორიის მსესხებელმა კერძო მევახშეს მხოლოდ მას შემდეგ მიმართა, რაც ბანკებმა მათ სესხის გაცემაზე უარი უთხრეს.
მეორე მხრივ, შეუძლებელია, კერძო მევახშეების ხელში მილიარდობით ღირებულების ქონება და კაპიტალი იყოს - თუ ეს ბანკების ინტერესში არ იქნება. სწორედ ამიტომ არის გასამკაცრებელი კომერციული ბანკების კონტროლი, რათა ისინი არაპროფილურ საქმიანობას არ მისდევდნენ და საცეცები ყველა მიმართულებით არ ჰქონდეთ გაშლილი (გავრცელებული მოსაზრებით, მიუხედავად შეზღუდვებისა, ბანკები კვლავაც ახორციელებენ არაპროფილურ საქმიანობას და ონლაინსესხების ბიზნესის გარდა, მევახშეობასთანაც არიან დაკავშირებული - ე. ტ.).

სწორედ ამიტომ არის საჭირო სასწრაფო ცვლილებები საკანონმდებლო დონეზე, რადგან ზოგჯერ წარმოუდგენელ შედეგამდე მივყავართ დღევანდელ კანონმდებლობას, რომელიც კრედიტორს, კერძო მევახშეს განუზომელ ძალაუფლებას აძლევს. მაგალითისთვის საკმარისია ნოტარიული სააღსრულებო ფურცელიც, რომელიც სასამართლოს უფლებებშიც კი იჭრება. კანონში პირდაპირ წერია, რომ სააღსრულებო ფურცლის გასაჩივრება არ იწვევს მისი მოქმედების შეჩერებას. ამავე დროს ნოტარიუსი არ არის ვალდებული გადაამოწმოს, ვალი გადახდილია თუ არა. შესაბამისად, სავსებით შესაძლებელია, უკვე გადახდილ ვალდებულებაზე აღიძრას სააღსრულებო საქმის წარმოება და გასაჩივრება კი მას არ შეაჩერებს. მარტივად რომ ვთქვათ, ფაქტობრივად, კერძო მევახშეს, თუ არაკეთილსინდისი­ერებას გამოიჩენს, კანონი უფლებას აძლევს, გადახდილი ვალდებულების შემთხვევაშიც ხელში ჩაიგდოს ვალში ჩადებული ქონება.

პარლამენტში შესული საკანონმდებლო ინიციატივა ხუთი პაკეტისგან შედგება, სადაც საუბარია როგორც სამოქალაქო კოდექსში გასატარებელ ცვლილებებზე, ასევე შემოდის "ბოლო საცხოვრისის" ცნებაც. დღეს მოქმედი კანონი ამ ცნებას საერთოდ არ იცნობს.

ცვლილებების თანახმად, როცა აღმასრულებელი სააღსრულებო საქმის წარმოებას განიხილავს, იგი ვალდებული იქნება შეამოწმოს, ხომ არ არის იპოთეკით დატვირთული მოვალის ბოლო საცხოვრისი, ანუ მასსა და მის ოჯახის წევრებზე რეგისტრირებული ერთადერთი საცხოვრებელი. ასეთ შემთხვევაში აღმასრულებელი ვალდებული იქნება, აღსრულება 3 წლის ვადით შეაჩეროს.
ამ პერიოდში მოვალეს ეკისრება, რომ კრედიტორის სასარგებლოდ დღეს არსებული საშუალო წლიური საპროცენტო განაკვეთის 1/12 ყოველთვიურად გადაიხადოს; ანუ ხდება ბალანსის დაცვა, რომ მეორე მხარის - კრედიტორის ინტერესებიც იყოს დაცული. თუ ამ 3 წელიწადში მოვალე იპოთეკურ სესხს არ გადაიხდის, კრედიტორის მოთხოვნის საფუძველზე აღმასრულებელი ვალდებული იქნება, სააღსრულებო საქმის წარმოება განაახლოს და ქონება გაასხვისოს.

დღეს მოვალეების თითქმის 90% ქონებას კარგავს, ფაქტობრივად, ნულოვან აუქციონზე. თუ პირობითად მოვალეს 1.000 ლარი აქვს ვალი და იპოთეკით დატვირთული მისი ქონების საბაზრო ღირებულება 10 ათასია, აუქციონზე ის, ფაქტობრივად, კაპიკებად იყიდება და მოვალეს ვალი გადაუხდელი რჩება. ეს არ ეხება მხოლოდ ბანკებს, მათზე სახიფათო კრედიტორები კერძო მევახშეები არიან. ისინი პირდაპირ ნადირობენ ქონებაზე. ამიტომაც არის აუცილებელი კანონში ცვლილებების შეტანა, რათა მოვალეებს მივცეთ შანსი, საცხოვრისიც შეინარჩუნონ და ვალიც გადაიხადონ. კრედიტორისთვის კი მთავარი უნდა იყოს თანხის უკან დაბრუნება, რომ შემდეგ სხვას ასესხოს და არა ის, რომ მაინცდამაინც ბინიდან გამოასახლოს მსესხებელი.

კერძო მევახშეები, ძირითადად, მოკლევადიან, ძვირად ღირებულ სესხებს გასცემენ, წლიურ დაახლოებით 100%-ად და 3 თვის შემდეგ ერთიანად სთხოვენ მოვალეს პროცენტთან ერთად ძირი თანხის დაფარვასაც. კანონპროექტში განსაზღვრული 3-წლიანი პერიოდი მათ შესაძლებლობას მისცემს, ფინანსურადაც მოძლიერდნენ, დააგროვონ თანხა, ან თავად გაყიდონ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონება და ვალიც გადაიხადონ. გარდა ამისა, ჩვენ გვაქვს საკანონმდებლო ინიციატივა, რომ თუ მოვალე გადაიხდის ძირი თანხის ორმაგ ოდენობას, ეს ვალდებულება გადახდილად ჩაითვალოს".

მერაბ ჯანიაშვილი, ანალიტიკოსი: "იპოთეკური სესხი თავის აზრით არის უზრუნველყოფილი სესხი, ყველაზე დაბალრისკიანი და შესაბამისად, ყველაზე მიმზიდველი საკრედიტო ორგანიზაციებისთვის. ამიტომაც კმაყოფილდება იპოთეკური სესხების განაცხადების, ალბათ, 99%. მარტივად რომ ვთქვათ, ლომბარდში ხომ არავინ ინტერესდება, ადამიანს რა მიზნით სჭირდება თანხა, ის ქონებას დებს გარანტიად და თანხას აძლევენ. დაახლოებით იგივე მდგომარეობაა ბანკებში, სხვა საკრედიტო დაწესებულებებში და კერძო მევახშეებთან. ხშირად ისე გასცემენ სესხს, რომ არც კი ინტერესდებიან, აქვს თუ არა მსესხებელს­ დადასტურებული შემოსავალი, რაკი ქონება აქვს ჩადებული, სხვა არც არაფერი აინტერესებთ, თანაც სესხად გაიცემა ქონების ღირებულების მხოლოდ მესამედი.

სამწუხაროდ, მთელი ეს სისტემა­ ისეა მოწყობილი, კრედიტორებს ის უფრო აწყობთ, რომ მსესხებელმა სესხი ვერ გადაიხადოს და ქონება დაკარგოს, ვიდრე ის, რომ კარგი გადამხდელი იყოს. გადაუხდელობის შემთხვევაში კრედიტორი უფრო მეტ სარგებელს იღებს მოვალისგან, რადგან სესხს ერიცხება ჯარიმები, საურავები, პირგასამტეხლო და ქონების ხელში ჩაგდების შანსიც იზრდება... ეს ყველაფერი ნამდვილად არ მოიტანს სიკეთეს და კრიზისამდე მიგვიყვანს. ამიტომ, თუ გვინდა კრიზისი თავიდან ავიცილოთ და ევროპულ სტანდარტებსაც მივუახლოვდეთ, რეგულაციები აუცილებელია. მაგალითად, ყველა საბანკო ხელშეკრულებაში არსებობს მუხლი, რომელიც ამბობს, რომ ბანკს ნებისმიერ დროს, ერთპიროვნული გადაწყვეტილებით, შეუძლია მოვალეს შეუცვალოს ნებისმიერი მუხლი ხელშეკრულებაში, ნებისმიერი პირობა, პირგასამტეხლო, ჯარიმა თუ საპროცენტო განაკვეთი, ვადაზე ადრე მოგთხოვოთ თანხა და სხვ. როცა იპოთეკით დატვირთული ქონების ასეთ დიდ მასშტაბებზეა ლაპარაკი, მიზეზებიც უნდა ვნახოთ, რატომ არის გაცემული ამდენი იპოთეკური სესხი. ეს სესხები ხშირად გამოიყენება არამიზნობრივად. წესით, ეს არის სესხი ქონების შესაძენად, ჩვენთან კი ამ სახის სესხებს იღებენ ჯანმრთელობის პრობლემების გამო ან ბიზნესის დასაწყებად. ორივე შემთხვევაში ამ მიზნებისთვის ასეთი სესხის აღება სრულიად გაუმართლებელია. ჩვენთან საბანკო სექტორი ისეა მოწყობილი, რომ ადამიანს, რომელსაც ბიზნესის დაწყება უნდა ან მისი განვითარება სურს, ბანკი ან საკრედიტო ორგანიზაცია აიძულებს იპოთეკური სესხის აღებას. მაშინ, რად გვინდა ბიზნესსესხი? იმავე ბიზნესსესხების შემთხვევაშიც, ბანკები ბიზნესის მფლობელებს თავდებში ქონების ჩადებას სთხოვენ. ესეც მახინჯი პრაქტიკაა.

ახლა რაც შეეხება საპროცენტო განაკვეთებს, ოფიციალურად იპოთეკურ სესხებზე ნომინალური საპროცენტო განაკვეთი ლარში 13,3%-ია, ხოლო დოლარში - 8,4%, მაგრამ ეფექტური საპროცენტო განაკვეთი ხშირად უფრო მაღალია, თან ეს ყველაზე გრძელვადიანი სესხია, 10-15 წლის ვადით და ამ ვადაზე გაანგარიშებით ყველაზე ხარჯიანია მსესხებლისთვის. რომ შევადაროთ ბანკების საპროცენტო შემოსავლები და საპროცენტო ხარჯები, ამ ორ მაჩვენებელს შორის სხვაობა ყოველ წელს იზრდება - ანუ სულ უფრო ნაკლები უჯდებათ ბანკებს დეპოზიტების მომსახურება და სულ უფრო მაღალ შემოსავლებს იღებენ სესხებზე გაცემული პროცენტებისგან. შედეგად, ქვეყანაში ვითარდება საბანკო სექტორი, რომელიც მილიარდიან მოგებას იღებს, მაგრამ შესაბამისად არ და ვერ ვითარდება ეკონომიკა. ბანკების წილი ეკონომიკაში მინიმალურია. პარადოქსია, რომ ქვეყანაში ყველაზე განვითარებულ სექტორად ითვლება საბანკო სფერო და ბიზნესს უმთავრეს პრობლემად ფინანსებზე ხელმისაწვდომობა მიაჩნია".
ალექს
13 აპრილი 2018 05:48
გამოდის მაღალი რისკისა ყოფილა მევახშეობა და ხელოვნური საბანკო კრედიტის დეფიციტი რომ არ არსებობდეს,მევახშეების ადგილი ბაზარზე არ იქნებოდა,30 % წლიური არცერთ ბიზნესს არა აქვს,ეს აშკარა უსაფუძვლოდ გამდიდრების მცდელობაა ,აი საქართველოში რომ ბიზნესის წარმოება პირველად მსოფლიოში ყველაზე იოლი რომ იყოს,რისკიან მევახშეობას კი არა ,აწარმოებდა მეთლახს ,რომელიც გადასარკარგავიდან მოგვაქვს და მილიონობით კვადრატულ მეტრს ვუსაღებთ ვიღაცეებს,რა თიხა არა გვაქვს ,ყველაზე ძველი თიხა გვაქვს ,აგურიც ცხვება !
საბანკო კრედიტი ძვირია მაღალი რისკების გამო,რა რისკია ?
საგადასახადო შეუვარდება მსესხებელსაც და გამსესხებელსაც ,ბიუჯეტის გეგმა აქვს შესასრულებელი,ისაა პასუხისმგებელი ამ "მაჩვენებელზე" ,პენსია აქვს სახელმწიფოს "გასაცემი",ამიტომ ძირს უნდა დასცენ ნებისმიერი მილი და კერია ,ბოლი რომ აუვიდა !
მარაზმატიკული თავად სახელმწიფოს ფუნქციონალური მოწყობაა ,როგორც მინიმუმ მას ყალბი ფუნქცია ამოცანები აქვს ,და კაცმა რომ თქვას დანაშაულებრივი,დიახ ,სახელმწიფო საკუთარი შემქმნელი ხალხის წინააღმდეგ სახელმწიფო ბიუროკრატიის ხელით დანაშაულს ეწევა !

ვინმეს ეჭვი გეპარებათ,რომ ქართულ ბანკებს წილში არ ეჯდა პირდაპირ და ირიბად მოქკავშირის და ნაცმოს ლიდერშიფი ? ან ეხლა არ იხდიან ხარკს ბანკები ?
გგონიათ "არამეწილე" ბანკის თოფმენეჯმენტი ,რომელიც ხედავს მისი ნაშრომით როგორ "შოილობს" ფულს სამოხელეო პარტოკრატია,არ შექმნის სისტემას,როგორიცაა კრედიტინფო მიკროსაფინანსო და კერძო მევახშე აღსრულების კრიშით მეოერეულად "იშოვნოს " მანაც მსესხებლის ბინის,ბიზნესის, იაფად მითვისებით და ძვირად გაყიდვით,იაფი კრედიტი მევახშეს მან რომ მერე ძვირად გასცეს-როგორი წინასაარჩევნო ლოზუნგია ?
ან აწარმოე საქართველოში და მსგავსი თითიდან გამოწოვილი ძალად ბიზნესები, არაა სახელმწიფოს სახსრების და კერძოსიც ბანკში გადაქაჩვის ან ატკატის სისტემა-იცით რომელიმე ბიზნესი ატკატს რომ "უძლებდეს " ,არც მთავრობამ არ იცის ,მაგრამ ამ სისულელის კულტივაციას აკეთებს,ასეთია მათი კრედო ! ?
სახელმწიფო ოლიგარქია ეს მოხელეა ბიზნესში ,აბა რამდენი ბანკირი გვყავდა ან მათი ოჯახის წევრი პრემიერი ?
რამდენი ნაპრემიერალია დღეს დიდი ბანკირი ?
მინისტრები ?
მოადგილეები ?
უამრავი !
მეგი
11 აპრილი 2018 15:26
სხვის ფულებს რომ ხარჯავენ,რატომ მაშინ არ ფიქრობენ,რომ ეს საჩუქარი არ არის!ხშირად ფუფუნების საგნებისთვის იღებენ ვალებს,ხშირად---კაზინო---ტოტალიზატორში წააგებენ ან სამოგზაუროდ წავლენ... და სხვამ რა დააშავა.ემიგრანტად არის ხალხი გადახვეწილი,რომ ცოტა ფული მოაგროვოს და ბინა იყიდოს.გაასესხებს რომ ცოტა რემონტის ფული დაემატოს და ეს გათახსირებულები(ყველას არ ვეხები),დახარჯავენ და მერე ყველას თავს აცოდებენ!ამ კანონით ვიღაცეებთან ქულების დაწერა და საქმეში ჩართვა უნდა ამ ვაი იურისტს.მეორე მხარის უფლებებზე რას იტყვით?თავისი ფული სჭირდება ადამიანს და დაუბრუნოს იმან,ვისაც უბინაოდ დარჩენილი ეცოდება!
ალექს
07 აპრილი 2018 08:47
სახელმწიფოს ფუნქცია რაა?
მის ხელთ არსებული რესურსებით ხალხის უსაფრთხოდ და კარგად ცხოვრების
უზრუნველყოფა !
რით ?
ეფექტური მართვითა და რეგულირებით !
როგორ ?
ეფექტური პრიორეტების დასმით და რესურსების ველზე ტაქტიკური სვლებით და სტრატეგიული მოქმედების გეგმით !
რა რესურსი გვაქვს ?
ღვთით ბოძებული ბუნებრივი კლიმატური ოაზისი ,ზღვითა და მდინარეებით,მთითა
და ბარით და წარმოიდგინეთ წიაღისეულითაც ,ოქროცა გვაქვს,დარიშხანიც,თერმული
და მტკნარი წყლებიც და ინერტული მასალაც,ქვა,მარმარილო,კირი ,ტყეც , ქარი
და მზე ,აწარმოე რაც გსურს და რაც იცი,ნედლეული და ენერგია აქაცაა და მეზობლადაც !
მთავარი რესურსი კი ქართველის ბუნებაა ,ის მოტივიურებული და შემართებით
სავსეა,მეოჯახეა,მამულიშვილია ,ნიჭიერია ,შემოქმედია,ლიდერია,თავდადებულია,იოლად იტანს გრძელვადიან
გაჭირვებას,მიზანდასახულია,თავისუფლება უყვარს ,მომთმენიცაა და ამტანიც და
გამტანიც !
წარმატება რად არ გვაქვს ?
აი ამ ორ, ბუნებრივ რესურსს მტრების დაკვეთით გეგმიურად არასწორად მართავს
ხელისუფლება უკვე 27 წელია !

რედაქტორის რჩევით