როგორ ვიყიდოთ ბინა
04-06-2018
როგორ ვიყიდოთ ბინა
რჩევები უძრავი ქონების მყიდველებს - მშენებლებისგან

სამშენებლო პირამიდები, გაყიდული ჰაერი, დაზარალებული მობინადრეები - ეს საქართველოს სამშენებლო სექტორის არცთუ შორეული წარსულია. სამწუხაროდ, ახლაც გვხვდება მაგალითები, როცა მობინადრეები დაუსრულებელი მშენებლობის, ვადების გაჭიანურების, ხედის გაფუჭების, სამშენებლო ხარისხის თუ სხვა მიზეზის გამო გამოთქვამენ უკმაყოფილებას. არადა, ბინის შეძენის შესაძლებლობა ბევრი ადამიანის ცხოვრებაში ხშირად ერთხელ ჩნდება. საკითხში გარკვეული ადამიანები ამბობენ, რომ ასეთ დროს ბევრი წვრილმანისა და ფუნდამენტური საკითხების გათვალისწინებაა საჭირო, რათა მომხმარებელმა ზუსტად ის მიიღოს, რისთვისაც
ფულის გადახდას აპირებს. მენაშენეთა ასოციაცია მომხმარებლებს ბინის შეძენისთვის საჭირო რეკომენდაციებს აძლევს, რომლებიც, ვფიქრობთ, დაგაინტერესებთ.

ირაკლი როსტომაშვილი, მენაშენეთა ასოციაციის ხელმძღვანელი: - უძრავი ქონების შეძენისას პირველი რეკომენდაცია სამშენებლო კომპანიის სწორად შერჩევაა. კარგი იქნება, დავაზუსტოთ კომპანიის ასაკი, ანუ რამდენი წელიწადია, რაც სამშენებლო ბაზარზეა, რადგან მრავალწლიანი გამოცდილება დეველოპერის სტაბილურობაზე
მეტყველებს. ასევე, კარგი იქნება, თუ დავაზუსტებთ კომპანიის სამუშაო გამოცდილებას - წარმატებით დასრულებული და შესახლებული ობიექტების არსებობა ნიშნავს თქვენთვის საინტერესო პროექტის დროულად, ხარისხიანად და უპრობლემოდ დასრულებას. კარგი იქნება, თუ დავათვალიერებთ კომპანიის აშენებულ და შესახლებულ ობიექტებს, რაც საშუალებას მოგვცემს, შევაფასოთ დეველოპერის მიერ შესრულებული ვალდებულებები, როგორც სახლის მშენებლობის, ისე სადარბაზოსა და გარემოს კეთილმოწყობის ხარისხი.
კომპანიის შესახებ ყველაზე კარგი რეკომენდატორი მისი უკვე არსებული მობინადრეები არიან. კარგი იქნება, თუ დავაზუსტებთ მათი კმაყოფილებისა თუ უკმაყოფილების მიზეზებს.
აუცილებელია, რაციონალურად შევარჩიოთ ბინის საერთო ფართობი. ბინის შერჩევისას გავითვალისწინოთ ოჯახის წევრების რაოდენობა შესახლებიდან 5 წლის განმავლობაში. უნდა განსაზღვროთ მათთვის საკმარისი ოთახების რაოდენობა და ოთახების ფართობი.
მომხმარებელმა აუცილებლად უნდა დააზუსტოს ბინიდან ხედის პერსპექტივა მომავალში - გაარკვიეთ, აპირებს თუ არა მიმდებარე ტერიტორიაზე კომპანია ან სხვა დეველოპერი მშენებლობის დაწყებას. დარწმუნდით, რომ მშენებლობები არ გამოიწვევს თქვენი ბინიდან ხედის დაკარგვას.
სწორად უნდა შეფასდეს ბინის ბუნებრივი განათების, განიავების, გათბობის შესაძლებლობები. გაარკვიეთ, გათვალისწინებულია თუ არა პროექტში კონდიციონერისა და გათბობის ქვაბის ადგილი. თუ გათვალისწინებულია, ეს ნიშნავს, რომ სახლის იერი დროთა განმავლობაში არ დამახინჯდება.

- ერთ-ერთი მთავარი შეკითხვა, რომელიც უძრავი ქონების შეძენისას ისმება, მშენებლობის ხარისხია. როგორ უნდა შეამოწმოს ბინის შეძენის მსურველმა, აშენდა თუ არა მის მიერ შერჩეული უძრავი ქონება ხარისხის ნორმების დაცვით?
- ამისთვის უნდა მოითხოვოს მშენებლობის ნებართვა და მისი დასრულების ვადა შეამოწმოს. ასევე უნდა მოითხოვოს საინჟინრო-გეოლოგიური დასკვნა და კონსტრუქციული პროექტი, შესაბამისი საექსპერტო დასკვნებით. თუ საინჟინრო-გეოლოგიურ დასკვნაში ნათქვამია, რომ შენობის დაფუძნების ადგილას არის გრუნტის წყლები, დარწმუნდით, რომ შენობის საძირკველსა და მიწაში ჩაღრმავებულ ნაწილს უკეთდება შესაბამისი ჰიდროსაიზოლაციო სამუშაოები და დრენაჟი. გაარკვიეთ, რომელი კომპანიების ბეტონსა და არმატურას იყენებს მშენებელი კომპანია, მოითხოვეთ შესაბამისობის სერტიფიკატები. გაარკვიეთ, უტარდება თუ არა ობიექტს საავტორო ზედამხედველობა.
ხშირად სამშენებლო პროცესის დიდ ხანგრძლივობას ტექნოლოგიური აუცილებლობით ასაბუთებენ, რომ ბეტონს გასაშრობად ერთი თვე სჭირდება და თითქოს ჩქარი მშენებლობა უხარისხოდ მშენებლობას ნიშნავს, უმრავლეს შემთხვევაში კი ხანგრძლივი მშენებლობა გამოწვეულია ფინანსების პრობლემით ან არაკომპეტენტურობით.
თუ თქვენი ბინის თავზე მეზობლის ტერასა ან სახურავია, მოითხოვეთ დაგისაბუთონ, როგორ უზრუნველყოფს სამშენებლო კომპანია ჰიდრო და თბოიზოლაციას. დააზუსტეთ ბინის ჩაბარების კონდიცია არა მხოლოდ შიდა პერიმეტრზე, არამედ სადარბაზოსა და ეზოს კეთილმოწყობის ნაწილში. დააზუსტეთ საინჟინრო ქსელების (გაზი, დენი, წყალი, ვენტილაცია, კანალიზაცია, ინტერნეტი, დომოფონი და ა.შ.) ჩაბარების კონდიცია. ასევე კარგი იქნება, თუ დააზუსტებთ ძირითადი სამშენებლო მასალების (მეტალოპლასტმასი, ბლოკი, ფასადი, ლითონის ნაკეთობები, სადენები, მილგაყვანილობა და სხვ.) მომწოდებლებს. გამოართვით კომპანიას ინფორმაცია სამშენებლო მასალებზე - მასალების ხარისხი განაპირობებს ფასს, ასევე, უნდა აკმაყოფილებდეს თანამედროვე სტანდარტებს, რომლებიც განსაზღვრავენ სახლის სიმყარეს, ენერგოეფექტურობასა და ეკოლოგიურად სუფთა მშენებლობას. აუცილებელია დაზუსტდეს, კონკრეტულად რა გადასახადები გექნებათ, გარდა ბინის ღირებულებისა.

- თქვენი ერთ-ერთი რეკომენდაციაა საცხოვრებელი გარემოს სწორად შერჩევა. კონკრეტულად რას გულისხმობთ?
- გასული საუკუნის 80-იან წლებში ერთ-ერთ საპროექტო ორგანიზაციაში ვმუშაობდი და მაშინ მოეწყო კვლევა, რომელმაც თბილისში მოზარდებში კრიმინალის დონე შეისწავლა. მოზარდებში სამართალდარღვევის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი აღირიცხა კეკელიძისა და ხილიანის ქუჩებზე. არადა, იმ დროს ქალაქში საცხოვრებლად ერთ-ერთ ყველაზე პრესტიჟულ ადგილებად მიიჩნეოდა, სადაც მაშინდელ თანამდებობის პირებსა და კოოპერატორებს ჰქონდათ ან იშენებდნენ ბინებს. გაირკვა, რომ ბავშვები, რომლებიც ამ ქუჩებზე იზრდებოდნენ და იქვე მახლობლად დადიოდნენ სკოლაშიც, გაკვეთილების დასრულების შემდეგ პირდაპირ ქუჩაში ხვდებოდნენ, სახლებს არ ჰქონდა ეზო და სპორტული ინფრასტრუქტურა, რომ ბავშვებს სკოლის შემდეგ სხვა გასართობი ეპოვათ. ამიტომ, სწორად რომ შეირჩეს საცხოვრებელი გარემო, აუცილებელია შევიდეთ მერიის ინტერაქტიურ რუკაზე, ვნახოთ იქ დამტკიცებული პროექტი, ასევე, რა შენდება ირგვლივ. ამავე ვებგვერდზე აუცილებლად უნდა გადავამოწმოთ მშენებლობის ნებართვის ვადა. გადავამოწმოთ, რამდენად შეესაბამება მშენებლობის ვადები მშენებლობის ადგილას არსებულ მდგომარეობას. შეისწავლეთ სასურველი სახლის გარემო, რომელსაც დეველოპერი ქმნის. თუ ოჯახში ბავშვები არიან, გაითვალისწინეთ მათი ეზოში უსაფრთხოდ გაშვების ფაქტორი. შეაფასეთ უბნის განვითარების პერსპექტივა - დღეს ბევრი უბანი გარეუბნად ითვლება, თუმცა ქალაქი ფართოვდება, ვითარდება და გადატვირთულ ცენტრალურ უბნებს საცხოვრებლად დღეს "გარეუბნად" მიჩნეული ახალი უბნები სჯობს. გაარკვიეთ სახლის გაზით, ელექტროენერგიითა და წყლით მომარაგების შესაძლებლობა - დააზუსტეთ, იღებს თუ არა კომპანია სახლის ჩაბარებისას საკომუნიკაციო ქსელების მოწყობა-ჩართვის ვალდებულებას. ეს განაპირობებს მოსახლეობის დროულად შესახლებას. დააზუსტეთ პარკირების საკითხი - აქვს თუ არა სახლს საპარკინგე ადგილი? რამდენად საკმარისი იქნება პარკინგი ყველა მცხოვრებისთვის. ძირითადად, პროექტში მიწისქვეშა პარკინგების რაოდენობა ბევრად ნაკლებია, ვიდრე ბინების. წინასწარ უნდა გქონდეთ ინფორმაცია, შეძლებთ თუ არა პარკინგის შეძენას. დააზუსტეთ სხვა მშენებლობების არსებობისა და მათი დაწყება-დასრულების ვადები, მომავალში მოულოდნელი დისკომფორტის თავიდან ასაცილებლად.

- უძრავი ქონების ღირებულება, საზოგადოდ, ფინანსური საკითხი რამდენად გადამწყვეტია ბინის შეძენისას?
- თუ "კარგი" შანსი ჩაგივარდათ და ბინა ძალიან იაფია, იცოდეთ, რომ ეს საეჭვოა და ამასთან დაკავშირებით ბევრი კითხვა დასვით - თუ ბინას დეველოპერი/სამშენებლო კომპანია ყიდის და ირგვლივ ფასები ბევრად მაღალია, სიფრთხილე გმართებთ. უნდა დარწმუნდეთ, რომ კომპანია არ დგას ფინანსური პრობლემების წინაშე.
დააზუსტეთ დაბალი ფასის მიზეზი, რადგან ეს შესაძლოა იყოს მშენებლობის ადრეული ეტაპი, უხარისხო სამშენებლო მასალა, დეველოპერის არაპროფესიონალიზმი და სხვ. სხვათა შორის, დაბალი ფასი ხშირად არის პროექტის არასწორი ფინანსური გათვლის შედეგი. ჩვენი რჩევა იქნება, მოერიდოთ შავ კარკასს - საბოლოო ჯამში, ის მომხმარებელს თეთრზე ძვირი დაუჯდება.
გაარკვიეთ, რა იგულისხმება შემოთავაზებულ "თეთრ კარკასში" ან "მწვანე კარკასში" - სხვადასხვა კომპანიისთვის ჩაბარების კონდიცია განსხვავებულია. დააზუსტეთ განვადების პროცენტი და შეადარეთ საბანკო განვადების პროცენტს - დარწმუნდით, რომ ბინას საბანკოზე გაცილებით ცუდი პირობებით არ ყიდულობთ.
გახსოვდეთ, რომ "უპროცენტო ფული" და შესაბამისად, "უპროცენტო განვადება" არ არსებობს და განვადების პროცენტი ყოველთვის გათვალისწინებულია "უპროცენტო" განვადების ფასში.
ერთ კონკრეტულ მაგალითს მოგიყვანთ: ხშირად უძრავი ქონება საეჭვოდ დაბალ ფასად იყიდება, რამაც შეძენის მსურველი აუცილებლად უნდა დააფიქროს. მეტად უხეში შედარებაა, მაგრამ ხინკალი რომ 10 თეთრი ღირდეს, ხომ უნდა დაეჭვდეთ, რომ მის შიგთავსში ხორცი არ არის, ან ისეთი ხორცია, რომელმაც შესაძლოა გავნოთ... ცოტა ხნის წინ ახლობელმა დამირეკა რჩევისთვის, სახლი იყიდება უბნის საბაზრო ფასზე დაახლოებით სამჯერ ნაკლებადო. აღმოჩნდა, რომ თავის დროზე ის სახლი ავტოფარეხი ყოფილა და ნებართვაც სწორედ ავტოფარეხის მშენებლობაზე იყო გაცემული. შემდეგ ვიღაცამ შეიძინა და ზემოდან კიდევ ერთი სართული დააშენა - სახლს დაამსგავსა, მაგრამ საჯარო რეესტრში ის ვეღარასოდეს გაფორმდება როგორც საცხოვრებელი სახლი და ყოველთვის ექნება დამხმარე ფართობის სტატუსი. ეს მაგალითი მეტყველებს, რომ აუცილებლად უნდა შეისწავლოს ბინის შეძენის მსურველმა საპროექტო დოკუმენტაცია და ნახოს საჯარო რეესტრის ამონაწერი. გარდა ამისა, მოითხოვეთ და ნახეთ კომპანიის საჯარო რეესტრის ამონაწერი მიწაზე - დეველოპერის სახელზე ამონაწერის არარსებობა გამორიცხავს ამ მიწაზე მშენებლობის უფლებას. იკითხეთ, შენდება თუ არა სახლი ბანკის კრედიტით - გადაამოწმეთ, ბინა/მიწა ხომ არ არის დატვირთული იპოთეკით ბანკის სასარგებლოდ.
თუ მიწა დატვირთულია იპოთეკით, მოითხოვეთ ბანკის მიერ ბლანკზე დაწერილი ოფიციალური წერილი, სადაც ნათლად ეწერება, რომ თქვენ მიერ ბინის საფასურის გადახდის შემდეგ, ბანკის იპოთეკა მოიხსნება უშუალოდ თქვენს ბინაზე. მოითხოვეთ და ნახეთ სახლის საჯარო რეესტრის ამონაწერი, თუ სახლი დასრულებულია. შემოთავაზებული ჩაბარების კონდიცია დააფიქსირეთ ხელშეკრულებით - ჩაბარების ყველა პირობა, რომელიც გაყიდვების მენეჯერმა შემოგთავაზათ, უნდა დაფიქსირდეს ხელშეკრულებაში.
ასევე, უმჯობესია, ხელშეკრულებაში აისახოს ყველა ზეპირსიტყვიერი დაპირება. მოიკითხეთ, აქვს თუ არა კომპანიას სახლის ფასადის დაცვის ხელშეკრულება. თუ არა აქვს, ეს ნიშნავს, რომ დროთა განმავლობაში სახლი დამახინჯდება (ვინაიდან აუცილებლად დაიწყება სახლის იერის კორექტირება - მიშენება/მოშენებები) და მისი ღირებულება დაეცემა. მნიშვნელოვანია, რომ კომპანიაში არსებობდეს ასეთი ხელშეკრულება და ის თითოეულ მომხმარებელთან ფორმდებოდეს. ფასადის ხელშეკრულებაზე ხელმოწერით თავს იზღვევთ მომავალში სახლის გარეგანი დამახინჯებისგან. სახლის ფასადის დამახინჯება ამცირებს თქვენი ბინის ღირებულებას. არ გადაიხადოთ ბინის ღირებულების თანხა ხელზე. აუცილებელია, ანგარიშსწორება მოხდეს ბანკში. და კიდევ ერთი - გასათვალისწინებელია, ბინის ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ, მოუვლიან თუ არა სახლს მომავალში. ბევრი მოქალაქე მოგვმართავს, რომელთაც დეველოპერმა ბინა დროულად ჩააბარა, მაგრამ ეს ნიუანსი არ გაითვალისწინეს და მაგალითად, არავინ ზრუნავს ლიფტზე, მაღალი სართულების მობინადრეებს ფეხით სიარული უწევთ და ვერ გაურკვევიათ, ვინ არის ამ საქმეზე პასუხისმგებელი. იურიდიული დოკუმენტაცია იურიდიული სტატუსის დონეზე უნდა იყოს გაწერილი.

ემა ტუხიაშვილი
მკითხველის კომენტარი (0)
კომენტარი ჯერ არ გაკეთებულა.
იყავი პირველი!

რედაქტორის რჩევით