”კომპანიების გაკოტრებით მოსახლეობა ვერაფერს მიიღებს” - კვირის პალიტრა

”კომპანიების გაკოტრებით მოსახლეობა ვერაფერს მიიღებს”

ზოგიერთი სხვა დარგისგან განსხვებით, სამშენებლო სექტორი, ომის შემდეგ წელში ვეღარ გაიმართა. ცალკეულმა კომპანიებმა მოახერხეს მუშაობის გაგრძელება, მაგრამ დაუმთავრებელი და შეჩერებული მშენებლობები თბილისის პეიზაჟის განუყოფელ ნაწილად იქცა.

დედაქალაქის მერიამ მხარდასაჭერი პროექტიც წამოიწყო -”ძველი თბილისის ახალი სიცოცხლე”, მისი საშუალებით დარგში მოქმედი კომპანიების ერთმა ნაწილმა მოითქვა სული. პროექტის მეორე ეტაპზე მსხვილი დეველოპერები შეკვეთების გარეშე დარჩნენ და მათთან ბინების დამკვეთებს მშენებლობების ბოლომდე დასრულების კი არა, განახლების იმედიც გაუცრუვდათ.

სხვადასხვა დეველოპერებისთვის ბინების დამკვეთების რიცხვი რამდენიმე ათასია. მათ სრულად ან ნაწილობრივ უკვე დაფარული აქვთ შეთანხმებით გათვალისწინებული თანხები. თუმცა დაცარიელებული სამშენებლო ხარაჩოები, გაჭრილი და მიტოვებული საძირკვლები იმედებისთვის საფუძველს ნამდვილად არ ქმნის. კონტრაქტების უმეტესობაც ისეა შედგენილი, რომ დეველოპერის წინააღმდეგ დამკვეთებს არცთუ ეფექტური იურიდიული საშუალებები უპყრიათ ხელთ.

მაგრამ როგორ ოსტატურადაც უნდა ირიდებდეს ბიზნესი პრეტენზიებს შეუსრულებელი ვალდებულებებისთვის, მათი მასობრივი შეუსრულებლობა, მით უმეტეს, უძრავი ქონების ძვირ ბაზარზე, შეუძლებელია, რომ ბოლოს და ბოლოს ბიზნესისთვის მნიშვნელოვანი პრობლემების წყაროდ არ იქცეს. ამიტომ ბუნებრივია, რომ ბიზნესი გამოსავალს ეძებს.

ერთ-ერთი გზა ასპარეზის დატოვება და ახალი ინვესტორებისთვის ადგილის გათავისუფლებაა. ამ დროს მთავარი საკითხი, ცხადია, ჯერ კიდევ შეუსრულებელი ვალდებულებებია.

უმსხვილესი დეველოპერული კომპანია ”ცენტრ პოინტის” მფლობელები საკუთარი ბიზნესის მართვას სხვა კომპანიას ჩააბარებენ. საინვესტიციო კომპანია „დექსუსი” სამი წლის განმავლობაში ”ცენტრ-პოინტის” ყველა ვალდებულებას შეასრულებს. კერძოდ, დაასრულებს თბილისსა და რეგიონებში მშენებარე ობიექტებს, ასევე დაფარავს კომპანიის ყველა კრედიტორულ დავალიანებას.

გიორგი ქანანაშვილი (საინვესტიციო კომპანია ”დექსუსის” წარმომადგენელი): ”კომპანია ”ცენტრ პოინტთან” მართვის ხელშეკრულება გავაფორმეთ, რომლის თანახმად ვიღებთ პასუხისმგებლობას, რომ ყველა ის მობინადრე, ვისაც ბინა ან კომერციული ფართი აქვს შეძენილი ”ცენტრ პოინტ ჯგუფის” რომელიმე პროეტში, კუთვნილ ფართს მიიღებს. გეგმა სამ წელიწადზეა გაწერილი.

ყველა პროექტის სამი წლის განმავლობაში დასრულებას ვგეგმავთ, თუმცა ეს არ გამორიცხავს ზოგი პროექტის მანამდე დასრულებასაც. მოზიდული გვაქვს უცხოური ინვესტიცია, გვაქვს უძრავი ქონების ბაზარზე მუშაობის რამდენიმეწლიანი გამოცდილება, ინვესტორებთან ურთიერთობის გამოცდილება და გვაქვს მოზიდული საწყისი კაპიტალიც.

თუმცა მოსახლეობასთან, ვისაც განვადებით აქვს ბინები შეძენილი, ახალ ხელშეკრულებებს გავაფორმებთ, რომლებშიც აღიწერება ყველა ის დეტალი, რა ფორმითაც ვფიქრობთ მათთან ურთიერთობის გაგრძელებას. ბოლო დღეებში უკვე შევხვდით რამდენიმე კლიენტს და შეიძლება ითქვას, რომ ჩვენ შორის შეთანხმება მიღწეულია. ასევე მნიშვნელოვანი ფაქტორია, და უნდა მივმართო ჩვენს კრედიტორებს, რომ გაითვალისწინონ ამ პროექტის სოციალური მხარე და ფეხი აუწყონ დღევანდელ რეალობას.

სულ დაახლოებით 25 დეველოპერული პროექტის მშენებლობა მიმდინარეობს, მართვის ხელშეკრულება ყველა ამ პროექტის დასრულებას ემსახურება. ჩვენ ყველა პროექტს ერთი ტემპით დავიწყებთ, უბრალოდ, ზოგს უფრო მეტი დრო დასჭირდება და ზოგს ნაკლები. ყველა ამ პროექტის დასასრულებლად საჭირო ინვესტიაცია უკვე მოზიდული გვაქვს. ბიზნესგეგმა წლის ბოლომდე იქნება მზად, სადაც ყველა პროექტის ფინანსური ნაწილი გაიწერება”.

მაია რჩეულიშვილი (კომპანია ”ცენტრ პოინტის” დამფუძნებელი): ”უმძიმესი 700 დღე გავიარეთ და მივხვდით, რომ კრიზისიდან ვერ გამოვალთ, თუ არ გადავეცით მაღალი დონის პროფესიონალებს ქონება მართვისთვის. გადავწყვიტეთ, მოგვეძია ასეთი ხალხი. გადავწყვიტეთ, სატრასტო ხელშეკრულებით ”ცენტრ პოინტის” მთელი ქონება, მათ შორის სასტუმროების ქსელი ”რჩეული”, მართვაში გადავცეთ საინვესტიციო და დეველოპერულ კომპანია ”დექსუსს” სამი წლის ვადით.

ამ სამი წლის განმავლობაში, კვარტალში ერთხელ, ”დექსუსის” წარმომადგენლები ანგარიშს წარმოადგენენ გაწეული სამუშაოების შესახებ. თუ საჭირო იქნა ჩემი მხრიდან ჩარევა, შესაძლოა მითითებებით შემოვიფარგლო. ისე კი ”დექსუსს” მთლიანად ვანდობ კომპანიას, რომლის უკან დაახლოებით 7000-მდე ადამიანი დგას. ვფიქრობ, სამი წლის შემდეგ, უფრო ღირსეული იქნება ”ცენტრ პოინტის” მდგომარეობა, ვიდრე დღეს არის.

მოსახლეობის მსყიდველუნარიანობა მკვეთრად დაქვეითდა და ამიტომაც შემოდის ახალი გუნდი, რომ ხელშეკრულებებს გადახედონ და მოსახლეობასთან ახალი ხელშეკრულებები გაფორმდეს. იყო ორმხრივი უნდობლობა. ჩვენ ავაშენეთ ბათუმი, მაგრამ ბათუმის დავალიანებამ შეადგინა 4.800.000 დოლარი.

ანუ მოსახლეს, უბრალოდ, უკვე შიში ჰქონდა და ფული ვერ შემოჰქონდა. ამას დაემატა არასწორი ხელშეკრულებები, რომელიც გაფორმებული იყო მოსახლეობასთან და რომელიც არ ითვალისწინებდა ფულის გადახდის დღეს, რიცხვსა და თვეს ისე, როგორც ბანკშია. კლიენტს სამი თვის ვადა ეძლეოდა ყოველი ახალი შენატანის გასაკეთებლად, რაც ვფიქრობთ, რომ არასწორი იყო”.

ვახტანგ რჩეულიშვილი (კომპანია ”ცენტრ პოინტის” წარმომადგენელი): ”ყველა კომპანიას აქვს თავისი პრინციპი. ჩვენ ვართ ყველაზე დიდი სამშენებლო და დეველოპერული კომპანია. მუშაობაში სამი მიმართულებაა: ჩვენი ასაშენებელი ვალდებულებები, ინვესტორები და კრედიტორები, ვინც ფული მოგვანდო, მათ წინაშე ნაკისრი ვალდებულება.

ნებისმიერი ბიზნესის მიზანია, გაამდიდროს მისი მფლობელები, ამ აქტით კი ჩვენ ვამტკიცებთ, რომ პრიორიტეტი არის ჩვენი კლიენტების მიმართ შექმნილი დავალიანების გასტუმრება. მთელი ჩვენი ქონება გადაეცემა მმართველ ჯგუფს, რომელიც სწორედ ამ მიზნების გათვალისწინებით იმუშავებს”.

კომენტარი

თავის დროზე იაფად შეძენილი ბინებისთვის დამკვეთებს თანხის დამატებას მოსთხოვენ

ირაკლი როსტომაშვილი (სამშენებლო კომპანია ”არსის” დამფუძნებელი): ”მოგეხსენებათ, ერთი წლის განმავლობაში ვიყავი მენაშენეთა ასოციაციის თავჯდომარე, საკმაოდ კარგად ვარ ინფორმირებული, რომელ კომპანის რა ”სენი სჭირს”. ამ ბაზარზე ბევრი კომპანიაა, რომელიც იყო არა დეველოპერული, არამედ სამშენებლო კომპანია.

ისინი აშენებდნენ და ვინაიდან ბაზარი იყო, მყიდველიც მიდიოდა და ეს კომპანიებიც წლიდან-წლამდე არსებობდნენ. შესაბამისად, სამშენებლო მენეჯმენტი და მარკეტინგი პრაქტიკულად არ აქვთ. ჩემი აზრით, ასეთი კომპანიები შეერწყმებიან ისეთ კომპანიებს, რომლებსაც ძლიერი მენეჯმენტი აქვთ.

-არის საუბარი, რომ კომპანია ”არსი” შესაძლოა რომელიმე დეველოპერის მართვაში ვიხილოთ...

-ჩვენ ალბათ შევალთ რამდენიმე წვრილი სამშენებლო კომპანიის მართვაში, რომელთა ფინანსური კრიზისი გამოწვეულია არა ფულის გადახარჯვით, არამედ ცუდი მენეჯმენტით, ან მენეჯმენტის უქონლობით. მაგალითად, ბაზარი არ აქვთ შესწავლილი, კლიენტურა არ ჰყავთ და სხვ. ახლა ამ კომპანიებს ვერ დაგისახელებთ, მაგრამ გეტყვით, რომ მოლაპარაკება მიდის ”არსს”, იმ კომპანიებსა და ბანკებს შორის.

-შესაძლოა, რომ რომელიმე მსხვილი დეველოპერი, სამშენებლო კომპანია საერთოდ გაქრეს ბაზრიდან?

-რას ეძახით კომპანიის გაქრობას? ხომ არსებობს შენობები, აქტივები, რომელიც უნდა დაასრულოს...

-ხომ შესაძლებელია, რომ ერთ მშვენიერ დღეს თავი გაკოტრებულად გამოაცხადოს?

-”კუკარაჩასი” არ იყოს, მათთვის ეს ბაიარამობა იქნება. ჩვენთან ხომ ეს ბიზნესი დაახლოებით 15 წლის წინ დაიწყო. იყო კომპანიები, რომელთა საწესდებო კაპიტალი 200-500 ლარი იყო. ამ კომპანიების გაკოტრება რომ დაიწყოს, მოსახლეობა ვერაფერს მიიღებს. იყო ისეთი კომპანიებიც, რომლებიც ბინებს ყიდდნენ 300-400 დოლარად (კვ.მ.), რაც არარეალური ფასი იყო, რადგან მშენებლობა გაცილებით მეტი ჯდებოდა.

იმ მოსახლისთვის, რომელსაც 400 დოლარად აქვს ნაყიდი ბინა და აშენებას ელოდება, ახლა გამორიცხულია, მშენებლობა ამ თანხით დასრულდეს. ეს ბინა უნდა გაიყიდოს რეალურ ფასად, ან მოსახლემ გადახდილი თანხის დაბრუნება უნდა მოითხოვოს. 400 დოლარი კვადრატულ მეტრში არ არის ის ფასი, რომლითაც დღეს თბილისში შეგიძლია ბინა ააშენო.

-მაშ რა არის დღევანდელი რეალობის შესაბამისი ფასი?

-ფასის დადგენა ხდება მიწის ფასიდან გამომდინარე. ბინის ფასის დაახლოებით 25% მიწის ფასზე მოდის. ცენტრალურ რაიონებში კი ფასის დაახლოებით ნახევარს განსაზღვრავს მიწის ღირებულება. ქალაქის ცენტრში მიწა თუ კრიზისამდე ღირდა 1000-1500 დოლარი და ნებართვის კოეფიციენტი იყო 3, ეს ნიშნავს, რომ 400 დოლარი ავტომატურად ერიცხებოდა ერთ კვადრატულ მეტრს.

კარკასის მშენებლობა მაშინაც და ახლაც ჯდება დაახლოებით 150-180 დოლარი, ეს კიდევ გეოლოგიაზე დამოკიდებული, ”თეთრი კარკასი” სხვადასხვა კონდიციაში დაახლოებით კიდევ 150 დოლარი, ესეც ჯამში დაახლოებით 300-330 დოლარი. გააჩნია სართულსაც და ბევრი სხვა პირობასაც... მაგრამ ამას ემატება 400 დოლარი მიწის ფასი.

პლუს ქალაქის ცენტრში, მაგალითად ვაკეში, ემატება წყლის ჩართვა: ერთი კვადრატული მეტრი დაახლოებით 19 ლარი, ელექტროენერგიის მიყვანა დაახლოებით 180 ლარია. ანუ, საშუალოდ ერთი კვადრატული მეტრის დასრულების ახლანდელი ფასი 1000 დოლარია.

-ანუ უნდა ვივარაუდოთ, რომ ახლო მომავალში უძრავი ქონების ფასები გაიზრდება?

-გაზრდით არ გაიზრდება, მაგრამ მგონია, რომ არ შემცირდება...

-კრიზისის დაძლევა თუ არის მოსალოდნელი?

-სამშენებლო სექტორში კრიზისი არ არის, ეს არის ზოგადად ეკონომიკური კრიზისი. კრიზისი პირველ რიგში სამშენებლო სექტორს ურტყამს და ეკონომიკური კრიზისი რეალურად მაშინ სრულდება, როდესაც სამშენებლო სექტორი დგება ფეხზე. შემიძლია გითხრათ, რომ კრიზისის დაძლევა დაწყებულია, სამშენებლო სექტორში ფასები კრიზისამდელ პერიოდში არსებულ ფასებამდე მივა და მაშინ შევძლებთ თქმას, რომ კრიზისი ქვეყანაში დავძლიეთ.

დღეს რეალურად საქართველოში 100-დან 80 ოჯახს უნდა საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესება, რაც ვფიქრობ, ყველაზე მაღალი მაჩვენებელია მსოფლიოში. შესაბამისად ბაზარი არის და ახლა გასათვალისწინებელია, როგორი კატეგორიის ბინები უნდა ავაშენოთ და რა ფასად. თუ ამ ყველაფრის კომბინირება მოხდება, მაშინ ჩათვალეთ, რომ კრიზისი დაიძლევა.