იჯარა თუ იპოთეკა რეგისტრაციის გარეშე ძალას დაკარგავს
სავალდებულო არ იქნება მხოლოდ ერთ წლამდე იჯარის რეგისტრაცია
მთავრობამ ბიუჯეტის შევსების მორიგი წყარო აღმოაჩინა. 2011 წლის 1-ელ აპრილამდე ნებისმიერი ხელშეკრულება, რომელიც უძრავ ქონებას ეხება, საჯარო რეესტრში უნდა დარეგისტრირდეს. ყოველი გარიგების რეგისტრაცია 50 ლარი ეღირება.
ცვლილების შესახებ ბევრმა არ იცის. არადა, თუ 1-ელ აპრილამდე სხვადასხვა გარიგებები (საკუთრება, უზუფრუქტი, სერვიტუტი, იპოთეკა, ქირავნობა, ქვექირავნობა, იჯარა, ქვეიჯარა, თხოვება, ლიზინგი, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულებები) რეესტრში არ აღირიცხება, ეს გარიგებები ძალას დაკარგავს.
იაგო ხვიჩია (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს იურისტი): - კანონმდებლობაში ცვლილება 2010 წლის ბოლოს შევიდა. კერძო სამართლის იურიდიული პირებისთვის სავალდებულო გახდა იჯარების, ქირავნობებისა და ზოგადად, ვალდებულებითი სამართლებრივი ურთიერთობების რეგისტრაცია, თუ ისინი უძრავ ნივთებს ეხება. ეს საჭიროება იმან მოიტანა, რომ სახელმწიფო, პირველ რიგში, უნდა იცავდეს მესამე პირის უფლებებს. ადამიანები, რომლებიც უძრავ ქონებას იძენდნენ, არ იყვნენ ინფორმირებული, იყო თუ არა ქონება დატვირთული იჯარით, ქირავნობით, თხოვებით და სხვ.
ზოგჯერ ეს სახელშეკრულებო ურთიერთობები გრძელვადიანი იყო, ხშირად უძრავი ქონება შეძენის მომენტისთვის დატვირთული იყო 3-4-წლიანი იჯარით, ხშირად თანხაც წინასწარ იყო გადახდილი. ამ დროს სავსებით კეთილსინდისიერ მყიდველს ისღა დარჩენოდა, ვადის გასვლას დალოდებოდა, რათა შემდეგ თავისუფლად ესარგებლა უკვე შეძენილი ქონებით.
ახლა კანონში შედის ცვლილება, რომლის თანახმადაც, ერთწლიანი იჯარის რეგისტრაცია სავალდებულო არ იქნება. ამით მოიხსნება ის პრობლემა, რომ ზოგს მოკლევადიანი იჯარის დროსაც უნდა გაეღო რეგისტრაციის ხარჯი. ანუ, თუ იურიდიული პირი ხანგრძლივად არის დაკავშირებული უძრავ ნივთთან, ასეთ შემთხვევაში რეგისტრაცია სავალდებულოა. მაგალითად, თუ ბაზარში სამი თვით დახლი იქირავე, ეს არ არის იჯარის რეგისტრაციის საფუძველი. მაგრამ თუ იქ ბიზნესი გაქვს წამოწყებული და ერთ წელიწადზე მეტი ვადით საქმიანობ, მაშინ სხვა ვითარებაა.
სიახლე ყველაზე დიდი პრობლემა ბაზრებისა და სავაჭრო ობიექტებისთვისაა, ამიტომ გადავწყვიტეთ, მათთან ჩვენი თანამშრომლები მივავლინოთ და ვალდებულებები ადგილზე დავარეგისტრიროთ. არ უნდა გავიგოთ ისე, რომ ვინც ამ გარიგებას არ დაარეგისტრირებს, 1-ელი აპრილიდან რამე საჯარიმო სანქციები დაეკისრება. მეორე მხრივ, რეგისტრაციის არარსებობის შემთხვევაში, იჯარის თანხა საგადასახადო ხარჯებში არ ჩაითვლება. ამასთან, რომ ამ საიჯარო უფლებების გაუქმება უფასო იქნება.
- იჯარის ვადის გასვლის შემდეგ მისი ხელახალი რეგისტრაცია სავალდებულო იქნება?
- თუ მხარეებმა რეესტრს ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ არ მიმართეს, ხელშეკრულება ავტომატურად ითვლება გაგრძელებულად, იჯარის მოქმედება გრძელდება და ცხადია, ამას არ დასჭირდება ახალი რეგისტრაცია. მაგრამ თუ მხარეებმა არსებული ხელშეკრულება გააუქმეს და ახალი დადეს, რეგისტრაცია სავალდებულოა. იყო შემთხვევა, ქმარი იყო რეგისტრირებული და შემდეგ ხელშეკრულება ცოლმა გაიფორმა, ეს ხელახალ რეგისტრაციას საჭიროებს.
- როგორ განისაზღვრება რეგისტრაციის საფასური?
- რეგისტრაციის საფასური არ არის დამოკიდებული უძრავი ქონების ფართის სიდიდეზე ან მდებარეობაზე, ეს დამატებითი ბარიერი იქნებოდა. თავდაპირველად ვფიქრობდით, თანხის ოდენობა ფართზე ან ღირებულებაზე ყოფილიყო დამოკიდებული, მაგრამ ეს უფრო დიდ პრობლემამდე მიგვიყვანდა. საჭირო გახდებოდა აუდიტორის დასკვნა, რაც ხარჯებსაც გაზრდიდა. ამიტომ გადაწყდა, რომ იჯარის, ქირავნობისა და მსგავსი ხელშეკრულებების ნებისმიერი რეგისტრაცია ჩვენთან 50 ლარი ეღირება.
- ასეთი ხელშეკრულებების რეგისტრაციას კანონი ფიზიკურ პირებსაც ავალდებულებს?
- ფიზიკურ პირებს, მათ შორის ინდმეწარმეებს, კანონში შესული ეს ცვლილება არ ეხება. თუ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით ურთიერთობა აქვს ორ ფიზიკურ პირს ან ინდმეწარმეებს, რეგისტრაცია სავალდებულო არ არის. თუმცა ნებაყოფლობით ამის გაკეთება შეუძლიათ.
- რა დრო სჭირდება რეგისტრაციას, ან მის გაუქმებას?
- ხელშეკრულების რეგისტრაციისა და გაუქმების ვადები თანაბარია. დაჩქარებული მომსახურების შემთხვევაში რეგისტრაცია ერთ დღეში შეიძლება, მაგრამ მაშინ საფასური 200 ლარამდე იზრდება. ჩვეულებრივ შემთხვევაში კი რეგისტრაცია განცხადების შემოტანიდან ოთხ სამუშაო დღეში კეთდება.
საჯარო რეესტრი, საქმის გაადვილებისთვის, მალე მსურველებს ხელშეკრულების ფორმებს შესთავაზებს, თუკი მხარეები ჩამოწერილ პირობებს დაეთანხმებიან, მხოლოდ მისამართს, ფართის ოდენობას და ფასს მიუთითებენ.