სამშენებლო-ფინანსური სპირალი
უძრავი ქონების ბაზარი მეორე წრეზე წავიდა - დაახლოებით ასეთ შეფასებას აძლევენ ბაზრის მოთამაშეები ბიზნესის ამ სექტორში მიმდინარე ცვლილებებს. რამდენიმეწლიანი ჩავარდნის შემდეგ, უძრავი ქონების ბაზარზე გამოცოცხლება შეინიშნება, მცირედით მოიმატა მოთხოვნამაც, რაც ფასების ზრდაშიც აისახა. როგორც ჩვენთვის გახდა ცნობილი, სამშენებლო სექტორში ძირითადად მცირე ინვესტიციები შემოდის, მსხვილ კაპიტალდაბანდებას ინვესტორთა უმეტესობა მიზეზთა გამო ერიდება.
ბაზარზე არსებული სურათის მოკვლევამ აჩვენა, რომ ბოლო დროს ბევრი დეველოპერი გამოჩნდა, რომელსაც თბილისში საცხოვრებელი ბინების აშენება სურს. დიდ პროექტებზე ძირითადად არ საუბრობენ, მაგრამ 3-4 ათასი კვადრატული მეტრის აშენებისა და ერთი-ორი მილიონი დოლარის ჩადების მსურველი ბევრია. როგორც ბროკერები ამბობენ, გაიზარდა დაინტერესება მიწის ნაკვეთებით, კომერციული ფართებით. ბაზარზე უძრავი ქონების ერთგვარი დეფიციტი მას შემდეგ შეიქმნა, რაც ფინანსური კრიზისის დროს კომპანიები გაკოტრების პირას აღმოჩნდნენ და პრაქტიკულად, აღარაფერი შენდებოდა. ბოლო დროს კი ბანკებმა განაახლეს კრედიტების გაცემა იპოთეკურ სესხებზე და უძრავი ქონების შეძენის მსურველიც გამოჩნდა. მაკლერების თქმით, ბაზარზე ახლა ისეთი ვითარებაა, რომ საყიდელი თითქმის აღარაფერია. ამიტომ ბინები ძვირდება და თუ ვინმე რამეს აშენებს, მაშინვე იყიდება. ბროკერებს მაგალითად მოჰყავთ ფალიაშვილისა და რიგის ქუჩის კუთხეში სამშენებლო კომპანია "ჰაუს არტის" პროექტი, რომლის მშენებლობა ჯერ არ დაწყებულა და უკვე ყველა ბინა გაყიდულია, კვადრატული მეტრი $1300-ად. "მთავრდება ის დრო, როდესაც ჰაერი აღარ იყიდებოდა. თუ კაცს იმედი აქვს, რომ ბინა აშენდება, კიდეც ყიდულობს", - ამბობენ ბროკერები. მაგრამ იმასაც დასძენენ, რომ მნიშვნელოვნად არის შემცირებული მშენებლობის მასშტაბები და თუ ომამდე თბილისში დაახლოებით 1 მლნ კვ.მ. შენდებოდა, ახლა, ყველაზე მეტი, 20 ათასი კვ.მ. შენდება.
ჩვენ მიერ მოძიებულმა ინფორმაციამ ცხადყო, რომ დღეს სამშენებლო ბიზნესსა და უძრავ ქონებაში ფულს მნიშვნელოვანწილად მოსკოვიდან ჩამოსული ქართველები აბანდებენ. ინვესტიციების მოცულობით მათ მოსდევენ ბიზნესმენები ისრაელიდან და ირანიდან. არის ცალკეული შემთხვევები, როდესაც ჰოლანდიელები ეძებენ მიწის ნაკვეთს, მაგალითად კომპანია "თაჩ-ჰაუსი" დაინტერესებულია თბილისში მიწის ნაკვეთის შეძენით. "ისე მოხდა, რომ ომამდე ქალაქის ცენტრი მთლიანად დაკავებული იყო და დეველოპერებმა პერიფერიების ათვისება დაიწყეს. ახლა კი კვლავ წამოვიდა მოთხოვნა ქალაქის ცენტრზე. თითქოს ახალ წრეზე მივდივართ. როცა რამე ჩავარდება და შემდეგ ვითარდება, ყველაზე მეტად სწორედ მაშინ აწყობთ ინვესტორებს ფულის ჩადება. მაგალითად ლონდონში სამშენებლო პიკია და კაცმა ფული რომ ჩადოს ამ ბიზნესში, შესაძლოა დიდი-დიდი 10% მოიგოს. თბილისში კი, როდესაც ომის შემდეგ ჩავარდნაა და ყველაფერი გაუფასურებულია, მაშინ თუ იყიდი ნაკვეთს და მშენებლობას წამოიწყებ, შესაძლოა ერთი-ერთზე დაგრჩეს. ერთმა ებრაელმა ბიზნესმენმა ისიც კი გვითხრა: ამ დროს ველოდებოდი, რომ ჩამოვსულიყავი და კაპიტალი დამებანდებინაო", - ამბობენ ბროკერები.
შეჩერებულ სამშენებლო პროექტებთან დაკავშირებით, ამ ბიზნესში ჩახედული ადამიანები ამბობენ, რომ სახელმწიფოს ხელშეწყობის გარეშე ასეთ პროექტებში ფულის დაბანდება არავის უღირს. ‘ამის დასტურია ის, რაც "დექსუსისა" და "ცენტრ პოინტის" შემთხვევაში მოხდა. სხვა შემთხვევაში ვალებში ჩაფლულ კომპანიასა და მის მშენებლობებს ხელს არავინ მოკიდებს და აუტკივარ თავს არავინ აიტკივებს", - ამბობენ ბროკერები.
რაც შეეხება უძრავი ქონების ფასებს, აღმოჩნდა, რომ კრიზისამდე ყველაზე ძვირი ბინები ღირდა ე.წ. ‘ბენდუქიძეში" (ვაკეში), კვადრატული მეტრი $3000-5000. შედარებისთვის, სწორედ იმ დროს ბაქოში საცხოვრებელი ბინის 1 კვ.მ. 5000 ევრო ღირდა.
ახლა იმავე "ბენდუქიძეში" კვადრატულ მეტრს $2500-ზე ნაკლებად ვერ იყიდი. რაც შეეხება კომერციულ ფართებს, კრიზისამდე კვადრატული მეტრი, მაგალითად, პეკინზე $12 ათასად იყიდებოდა, ახლა $6 ათასად ვერ იშოვი, როდესაც ომის შემდეგ $3 ათასადაც ყიდდნენ.
კიდევ ერთი ტენდენცია, რომელიც ბოლო დროს უძრავი ქონების ბაზარზე შეინიშნება, მსხვილი უცხოური სავაჭრო ბრენდების გააქტიურებაა. "კომერციულ ფართებში ძირითადად შემოდიან დიდი მაღაზიები. აზერბაიჯანელებსა და სომხებს ჩვენზე კარგი კონტაქტები აქვთ და მათ შემოჰყავთ ბევრი უცხოური ბრენდი საქართველოში. უწინ, ძირითადად პატარ-პატარა ფართის მაღაზიებზე იყო მოთხოვნა, ახლა კი 1000-2000 მეტრსაც ქირაობენ კომერციული დანიშნულებისთვის, მაგალითად, ისეთს, როგორიც გაიხსნა პეკინზე, ყოფილი სტატისტიკის დეპარტამენტის შენობაში, სავაჭრო ცენტრ "პიქსელში". ახლა მიმდინარეობს სარემონტო სამუშაოები რუსთაველის გამზირზე გამომცემლობა "მერანის" შენობაში, სადაც ასევე დიდი მაღაზიები გაიხსნება. ეს შენობა ებრაულმა კომპანიამ იყიდა და ომის გამო შეაჩერეს მშენებლობა, ახლა კი განაახლეს", - ამბობენ უძრავი ქონების ბაზრის მოთამაშეები.
გიორგი კაპანაძე (მენაშენეთა ასოციაციის პრეზიდენტი, დეველოპერული კომპანია "აქსისის" დირექტორი): ‘ზრდა თვალსაჩინოა, თუნდაც ჩვენი კომპანიის მაგალითზე. გარდა იმისა, რომ გრძელდება ძველი მშენებლობები, იწყება ახლებიც. ინვესტიციების გარდა, ბანკების აქტივობაც იზრდება.
- სამშენებლო ბიზნესში დაბანდებებით ინტერესდებიან კომპანიები ირანიდან, თურქეთიდან, ისრაელიდან... ისინი დეველოპერები არიან, ფინანსისტი ინვესტორები თუ საბანკო სახლები?
- ასეთი კომპანიები ძირითადად პრობლემური აქტივების იაფად მოპოვებას ცდილობენ. ჩვენმა კომპანიამ კი ბანკებთან თანამშრომლობის სტრატეგია აირჩია და მის საფუძველზე ვახორციელებთ შვიდივე მიმდინარე პროექტს. იპოთეკური სესხის გაიაფება და მასზე ხელმისაწვდომობის გაზრდა ბიზნესს წაადგება. მეორე მხრივ, სტაბილური გარემო არის ძალიან მნიშვნელოვანი. არასტაბილური გარემო ხიფათს წარმოადგენს დეველოპმენტისთვის და ზოგადად, ბიზნესისთვის.
პროექტ "ძველი თბილისის ახალი სიცოცხლის" პირველმა ორმა ეტაპმა არაერთ დეველოპერს კრიზისი გადაატანინა, მესამე ეტაპმა ბანკებისა და დეველოპერების თანამშრომლობა გააღრმავა, რამაც, თავის მხრივ, ნაკლებად მტკივნეული გახადა ის სისტემური ცვლილებები, რაც უძრავი ქონების ბაზარზე მოხდა.
ციფრების ენით
- სამშენებლო ბიზნესში, 2011 წლის I ნახევარში, $26,9 მლნ აშშ დოლარის პირდაპირი უცხოური ინვესტიცია ჩაიდო. შარშან, იმავე დროში, სექტორიდან ინვესტიციების გადინება აღირიცხა (-$4,2 მლნ).
- ისრაელის საინვესტიციო ჯგუფმა "ნირან პროპერტი დეველოპმენტმა" თბილისში ორი საცხოვრებელი სახლის მშენებლობა დაიწყო. კომპანია $8 მილიონად კორპუსებს ბაგებსა და დიდ დიღომში ააშენებს.
- თბილისში სასტუმრო "ინტერკონტინენტალის" ოპერატორმა კომპანია „ჯორჯიან პროპერტისმა" მშენებლობის ნებართვა მიიღო და სამშენებლო სამუშაოების შესასყიდად საერთაშორისო ტენდერს გამოაცხადებს.
- თბილისში სასტუმრო "ჰაიატის" აშენებაზე "ლოიალ ისტეიტში" უარს არ ამბობენ, თუმცა ვერ აკონკრეტებენ, რომელი საინვესტიციო ჯგუფები შეიძლება ჩაერთონ პროცესში.