რა რისკები ახლავს ბინის შეძენას?!
რა რისკები ახლავს ბინის შეძენას?!
საჯარო რეესტრის ორმაგი სტანდარტი?!

საქართველოში ბევრი ადამიანი დააზარალა სამშენებლო ბიზნესმა. თაღ­ლითები და გამომძალველები სხვადასხვა მეთოდით ცდილობენ კეთილსინდისიერი მყიდველების მოტყუებას. ეს სფერო იმდენად უკონტროლოა, რომ მწარე რეალობის წინაშე აღმოჩენილი ადამიანები თავიანთი უფლებების დასაცავად უწყებიდან უწყებაში დარბიან, თუმცა, ხშირად სამართალს ვერ პოულობენ. თუ სასამართლოში ჩივილს გადაწყვეტ, ფსიქოლოგიურად უნდა მოემზადო, რომ სამოქალაქო პროცესები შეიძლება წლების განმავ­ლობაში გაგრძელდეს. ისიც ფაქ­ტია, რომ ბევრი სასამართლომდეც ვერ მიდის, ისედაც დაზარალებულს იქ­ სოლიდური ბაჟის გადახდა და ადვოკატის მომსახურებისთვის
ხარჯის გაწევა უწევს.

"ვინმემ გამცეს პასუხი, ეს კაცი არ არის გამომძალველი?!"


"აკური 13"-ის ამხანაგობის თავმჯდო­მარე ელისო ბუბაშვილი 11 წელია უწყებიდან­ უწყებაში დადის, მაგრ
ამ დღემდე სამართალი ვერ იპოვა.

- ბინა შიდა ხელშეკრულებით გავიფო­რმე და 2008 წელს გადმოვედი საცხოვრებლად. კორპუსი ექსპლუატაციაში აგვისტოს ომამდე რამდენიმე კვირით ადრე შევიდა. ამ დროს მობინადრეთა­ ნაწილი ქალაქიდან ვიყავით გასული და ჩვენთვის­ არავის შეუტყობინებია, რომ ფართების რეგისტრაცია დაიწყო­. სექტემბე­რში, როცა თბილისში ჩამოვედი, შევიტყვე, რომ 60 მობინადრეს კრების ოქმის საფუძველზე დაუკანონებია ფართები, ხოლო 33 ოჯახს დაურეგისტრირებელი დაგვრჩა. როცა საჯ­არო­ რეესტრს ჩვენც მივაკითხეთ, გამოგვიცხადეს, რომ რეგისტრაცია შეჩერებული იყო ვინმე ვენატრი თევზაძის საჩივრის გამო და ქონებას ვერ გაგვიფორმებდნენ.

- რატომ, ვინ არის ვენატრი თევზაძე?
- როგორც მოგვიანებით შევიტყვე, თე­ვ­ზაძე ამხანაგობის დამფუძნებელი 19 წევრიდან ერთ-ერთი ყოფილა და მისი განცხადების საფუძველზე რეესტრმა სანოტარო წესით დამოწმებული ამხანაგობის ყველა წევრის 100%-იანი ხელმოწერა­ მოგვთხ­ოვა. 18 წევრი გვაძ­ლევს თანხმ­ობას, მხოლ­ოდ თევზაძე იყენებს თავის უფლებას ბორო­ტად და ხელმოწერის სანაც­ვლოდ კეთილსინდისიერ მყიდველებს­ ფულს სძალავს.

წლებია ვჩივით, მაგრამ სამართალი ვერ ვიპოვეთ, ამ ხნის განმავლობაში კი თევ­ზაძემ მოახერხა და დარჩენილი­ 33-დან 9 მობინადრეს, რომლებიც ჩივი­ლ­ით­­­ დაიღ­ალნენ და ბინების სასწრაფოდ დაკანონება­ მათთვის აუცილებლობას წარმოადგენდა, იძულებული გახადა, ფული გადაეხადათ მისთვის. თანხა ფართის შესაბამისად დააწესა და ეს საქმე ბიზნესად აქცია. ეს კაცი რეალურად გამომძალველია და ამის დასამტკიცებლად არაერთი ფაქტი გვაქვს მოწმეთა ჩვენებებისა თუ სხვა მტკი­ცებულების სახით. როგორც თავმჯდო­მარეს, ყველა მე მომმართავდა, მე ვაძლევდი ამ კაცის ტელეფონის ნომერს, რეკავდნენ და მოლაპარაკებას აწარმოებდნენ. ვენატრი თევზაძე­ მათ თანხის (1.200, 1.500, 2.000, 3.000 დოლარის)­ სანაცვლოდ ხელს უწერდა საბუთზე. ერთ-ერთ მობინადრეს შეზღუდული შესაძლებლობების მქონე 2 შვილი ჰყავს.­ მათ სამკურნალოდ ბინის გაყიდვა უნდოდათ და თევზაძემ ასეთ ოჯახს 2.500 დოლარი მოსთხოვა. ახლა ის ოჯახიც ჩვენთან ერთად ჩივის.
დღემდე კუთვნილ ქონებას ვერ ვიკანონებთ, მაგრამ არ გავურიგდებით გამომძალველ ვენატრი თევზაძეს! მან მძევლებად აგვიყვანა იმის გამო, რომ მშენებელთან ვერ მორიგდა. მაქვს დოკუმენტი, სადაც წერია, რომ თევზაძე 20 კვმ მიწის ფართობით შევიდა ბინათმენაშენეთა­ ამხანაგ­ობაში და სანაცვლოდ 65 კვმ უნდა მიეღო.

- მას არაფერი მიუღია?
- თევზაძემ ფართი რამდენიმე­ ადგილას მიიღო. მშენებელმა ბაქრაძის ქუჩაზე ადგილმონაცვლეობა გაუკეთა და 150 კვმ ფართი გაუფორმა­. ასევე უყიდა ოროთახიანი­ ბინა დოლიძის ქუჩაზე, მისცეს ფულიც, მაგრამ ამბობს, რომ დაზარალებულია და ფართი, რომელიც ბაქრაძის ქუჩაზე აქვს, ჯერაც არ აშენებულა. 2008 წლიდან უჩივის მშენებელს, მაგრამ თევზაძე დაზარალებულად დღემდე არავის უცნია. ჩვენ გვაქვს ადგილმონაცვლეობის დოკუმენტი, რომელიც ადასტურებს, რომ ვენატრი თევზაძე ბაქრაძის ქუჩაზე არსებული ფართის სანაცვლოდ ამხანაგობა "აკური 13"-ში ვალდებულებას იხსნის და იქ არავითარი­ უფლება აღარ გააჩნია.

ვინმემ ამიხსნას, რა შუაში ვართ ჩვენ, მას თუ მშენებელთან პრეტენზიები აქვს, ჩვენ რატომ უნდა გადავუხადოთ ფული?! შევპირდით რამეს?! მასთან გარიგებაში შევედით?! ვინმემ გამცეს პასუხი, ეს კაცი არ არის გამომძალველი?! თუ ფულს არ იღებს, იმ 9 ოჯახს რატომ მოუწერა ხელი და დანარჩენებს რატომ არ გვაძლევს­ თანხმობას?!

არაერთხელ მივმართეთ საჯარო რეესტრს და მოვთხოვეთ განემარტა: თუ თავდა­პირველად 60 ოჯახს ქონება მხოლოდ კრების ოქმის საფუძველზე დაურეგისტრირა­, დანარჩენებს რატომ გვთხოვს თევზაძის თანხმობას? ჩვენთვის სხვა კანონებია? გვეუბნებიან, გეკუთვნით, მაგრამ ვერ გიკანონებთო. სასამართლოსკენ იშვერენ ხელს, მან გადაწყვიტოს და ჩვენ დაგიკანონებთო, სასამართლო კი ცდილობს თავიდან მოგვიშოროს და ისევ რეესტრში გვამისამართებს, ეს მათი მოსაგვარებელიაო. ამ ყველაფერს კი ეწირება ჩვენი ნერვები და სოლიდური თანხები.

წლებია ვცხოვრობთ ამ სახლში, ყველა კომუნალური გადასახადი ჩვენს სახელზე მოდის, გვაქვს სანოტარო წესით დამოწმებული დოკუმენტები, რომ ქონება ჩვენია და ვინ არის ვენატრი?! თურმე მას პირადად მე 1.400 დოლარი უნდა ვაჩუქო, რატომ?! პარლამენტში, საკანონმდებლო ორგანოში, არ სჭირდება საკითხების გადაწყვეტას 100%-იანი მხარდაჭერა და ჩვენ რატომ გვჭირდება 100%-იანი ხელმოწერა იმისთვის, რომ საკუთრება გავიფორმოთ?

გამოდის, კანონი იცავს თაღლითსა და გამომძალველს და არა პატიოსან ადამიანს. ვენატრი თევზაძე ამით წახალისებულია, კარგად იცის, რომ დანაშაულს სჩადის, კანონს არღვევს, მაგრამ არ ეშინია, რადგან ამისთვის პასუხს ჯერჯერობით არც კანონდამცველები სთხოვენ.

"ბევრისთვის არც გამომირთმევია თანხა და ისე მივეცი თანხმობა"

ჩვენ ვენატრი თევზაძესაც დავუკავშირდით.

- ამ ხალხის ქონება ჩემს მიწაზეა აშენებული, მე არაფერი მიმიღია და ცილისწამებაა, რომ თანხებს ვძალავ ადამიანებს...

- მათი თქმით, ისინი 2008 წლიდან გთხოვდნენ ხელმოწერას, მაგრამ არ თანხმდებოდით, 2013 წელს სასამართლოშიც ჩიოდნენ, მაგრამ პროცესები გაიწელა, დაიღალნენ და საქმე ბოლომდე ვერ მიიყვანეს, ამის შემდეგ, მათივე თქმით, მოახერხეთ ნაწილისთვის ფულის გამოძალვა.
- მაშინ ოთხმა სხვადასხვა მოსამართლემ მომჩივან ელისო ბუბაშვილს უთხრა, უყიდეთ ამ კაცს ერთოთახიანი ბინა, რომელიც 40.000-დან 43.000 დოლარამდე ჯდებოდა, ან ფული შეუგროვეთო.

- თქვენ გაქვთ სასამართლოს გადაწყვე­ტილება, სადაც მოსამართლემ მობინადრეებს­ დააკისრა, რომ თანხა გადაგიხადონ ან გიყი­დონ ბინა, გაქვთ ეს დოკუმენტი?
- მე სასამართლოზე მესამე პირად ვიყავი­ დასახელებული და იქ მოსამართლემ ამ ხალხს სიტყვიერად უთხრა, მიეცით ამ კაცს ფულიო და მე ვარ გამომძალველი?..

- თქვენი მოდავეები უარყოფენ მსგავს ფაქტს, ამასთან, თქვენ იურისტი ბრძანდებით და როგორ ფიქრობთ, სიტყვიერად ნათქვამი მტკიცებულებაა?
- ეს იყო მორიგება, იცით, სიტყვიერი მორიგება რას ნიშნავს? მე თავი დამანებონ, ვისაც მისცეს ფული და ვინც გადააგდო, იმას მოსთხოვონ ბინების დარეგისტრირება. ჩემგან რას ითხოვენ, მშენებელს, ამხანაგობის თავმჯდომარე მიხეილ ხუციშვილს მოსთხოვონ პასუხი.
თაღლითმა ხუციშვილმა მეც მომატყუა. მე 400.000 დოლარის ღირებულების ქონება უნდა მიმეღო, ორი დიდი ბინა და ავტოფარეხი, მაგრამ არ მიმიღია.

- 20 კვადრატულ ფართში 400.000 დოლარის ქონება უნდა მიგეღოთ?
- ვინ გითხრათ, რომ 20 კვადრატია?

- "აკური 13"-ის ამხანაგობის თავმჯდომარის ინფორმაციით, ეს წერია დოკუმენტში...
- შეიძლება ერთი კვადრატი გქონდეს,­ ეს ჩემი საკუთრებაა და რამდენსაც მინდა, იმდენს დავადებ. ჩემი სახლი კუნძულივით იყო დარჩენილი, 20 არა, 47 კვმ მქონდა...

ბაქრაძის ქუჩაზე უნდა აეშენებინათ კორპუსი და ჩემთვის მოეცათ 120 კვმ ბინა, კომერციული ფართი და კიდევ ავტოფარეხი, მაგრამ მხოლოდ ხუთი სართულია­ აშენებული. საქმეა აღძრული თავმჯდომარეზე, იქაც მიხეილ ხუციშვილი აშენებდა, მან ფული დაიტაცა და წავიდა. მე ქონება­ არ მიმიღია, ის სახლი კი არასოდეს აშენდება...

- თქვენ ხომ ხუციშვილთან გაქვთ პრეტენზია და ეს ხალხი ჩივის, ჩვენ, კეთილსინდისიერი მყიდველები რა შუაში ვართო. თქვენი მოდავეები იმასაც ამბობენ, რომ რამდენიმე მობინადრემ ხელმოწერის სანაცვლოდ გარკვეული თანხა გადაგიხადათ.
- ბევრისთვის არც გამომირთმევია თანხა და ისე მივეცი თანხმობა, ვინც მიჩივის, იმ ხალხმა მილიონი რომ მომცეს, მაინც არ გადავუფორმებ. ხარჯი გამაწევინეს, ნერვები მიშალეს და კიდევ გადავუფორმო?

- რამდენი გაქვთ კვადრატულზე დაწესებული?
- არაფერი არ მაქვს დაწესებული. ხარჯები ხომ მქონდა? ადვოკატი მყავს და ვინც რას გაიმეტებდა, ის იყო. 2008 წლიდან დაახლოებით 2.000 დოლარამდე თუ იქნება. 300-400 დოლარი საჩუქრად თუ მოუციათ, ეს იმ ხარჯების ფული იყო. რაც მე მინდა, ის თანხა ვერ მოგროვდება, გამორიცხულია. ბევრმა მოასწრო და როგორც კი კორპუსი ექსპლუატაციაში შევიდა, მაშინვე დაირეგისტრირა. ეს თავიდანვე რეესტრის შეცდომა იყო. მერე ვიჩივლე და შეაჩერეს რეგისტრაცია.

- თუ რეესტრის შეცდომა იყო, რატომ არ მოსთხოვეთ რეგისტრაციის გაუქმება იმ 60 მობინადრისთვის, რომლებმაც თქვენს საჩივრამდე დაირეგისტრირეს ბინა?
- ეს რეესტრს ჰკითხეთ, რატომ დაურეგისტრირა მათ და არ დაურეგისტრირა დანარჩენებს. იმათ ჩაწყობილი ჰქონდათ.­ ვუთხარი, მე მათთვის არ მიმიცია თანხმობა-მეთქი და იცით, სასამართლოზე რა თქვა რეესტრის წარმომადგენელმა?­ იქიდან ერთი ჩვენი თანამშრომელიაო. გაიგეთ?

- ვინ არის, არ დაუსახელებია?
- მე რა ვიცი, ვინ არის... ჩვენ გამონაკლისის წესი დავუშვითო, მითხრეს. ვის გაუგია ეს?..
მე დაზარალებული ვარ, დაზარალებული!

რა უნდა ვიცოდეთ, როცა მშენებარე კორპუსში ვყიდულობთ ბინას


ადვოკატი გიგი სისვაძე "აკური 13"-ის მობინადრეებს იცავს.­ მისი თქმით, დღეს ბევრი მოქალაქეა მსგავსი პრობლემის წინაშე.
- ბინათმშენებლობის ბუმი და შესაბამისად, ეს პროცესები მასშტაბურად დაიწყო 2003 წლიდან, რადგან დიდი საგადასახადო შეღავათები ჰქონდათ - თავისუფლდებოდნენ მოგების გადასახადისგან­. პარტნიორები შესაბამის შენატანებს­ აკეთე­ბდნენ, აშენებდნენ და შემდეგ ყიდდნენ ფართებს.­ ფაქტობრივად, ჰაერში ნაწილდებოდა ფართები და როცა მშენებარე კორპუსში ბინას ყიდულობდი, სამართლებრივი რისკების ტვირთის მატარებელი ხდებოდი...

მენაშენეთა გაერთიანებამ არ გაამართლა. საბოლოოდ აღმოვჩნდით იმ ვითარებაში, რომ ბევრი დაუსრულებელი კორპუსია ქალაქში. რიგ შემთხვევაში მენაშენეებს შორის წარმოიშვა კონფლიქტები და ამან შეუძლებელი გახადა კორპუსის დამთავრება, ზოგიერთ შემთხვევაში ბოროტად სარგებლობდნენ არაკეთილსინდისიერი წევრები. არსებობდა შაბლონური წესდება, სადაც­ ეწერა, რომ ფართების განაწილების, გამიჯვნისა­ და ექსპლუატაციაში მიღებისთვის აუცილებელი იყო ყველა წევრის თანხმობა­. თუ ერთი კაციც არ დათანხმდებოდა, იქმნებოდა ჩიხი. ამის კლასიკური მაგალითია ვენატრი თევზაძის შემთხვევა.

მოქალაქეებმა შეიძინეს ბინები, გადაიხადეს საბაზრო ღირებულება, წლებია ამ ბინებში ცხოვრობენ და ვერ ირეგისტრირებენ იმის გამო, რომ კონკრეტული პირები­ გამომძალველები­ და თაღლითები არიან. ერთი კაცის გამო ვერ იფორმებენ ქონებას­. სამართლებრივი კანონმდებლობის თვალსაზრისით, ეს ურთიერთშეუწონადი უსამართლ­ობაა. ამ ბინების რეგისტრაც­იაზე საჯარო რეესტრმა უნდა აიღოს­ პასუხისმგებლობა, რადგან გვაქვს მტკიცებულება, რომ თევზაძე ცდილობს მობინადრეებისგან გარკვეული სარგებელი მიიღოს და გამო­სძალოს თანხა. ისმის კიდევ ერთ კითხვა: რეესტრმა ამ კორპუსში დაარეგისტრირა ბინები ამ თანხმობის გარეშე, მაგრამ სხვებს არ ურეგისტრირებს. ადმინისტრაციული ორგანო ყველასთვის ერთი მიდგომით უნდა მოქმედებდეს და არ შეიძლება იდენტურ შემთხვევებში სხვადასხვა გადაწყვეტილება გამოიტანოს. კორპუსი ჩაბარებულია, ექსპლუატაციაში მიღებულია და მენაშენეთა ამხანაგობის ხელშეკრულება აქ უკვე შეწყდა! ამიერიდან უნდა ვხელმძღვანელობდეთ ბინათმესაკუთრეთა კანონმდებლობით, სადაც 100%-იანი თანხმობა არ არის საჭირო. კოდექსში არის მუხლი, უფლების ბოროტად გამოყენება და სწორედ ამას აკეთებს თევზაძე, ერთი კაცი აზარალებს ამდენ მობინადრეს, ამ დროს კი სამართალი მოწოდების სიმაღლეზე არ დგას.
ჩვენ ადმინისტრაციული წესითაც ვუჩივით რეესტრს, იმავდროულად, სამოქალაქო დავა წამოვიწყეთ ვენატრი თევზაძის წინააღმდეგ და პროკურატურაშიც არის საჩივარი, მაგრამ ჯერ ბოლოში ვერ გავედით. უზენაესმა უნდა შექმნას პრეცედენტები, რომ მსგავსი პრობლემები ადვილად მოგვარდეს სასამართლოში.

ანალოგიური პრობლემა გვაქვს "დელისი-3"-შიც, იქაც პარტნიორებს შორის არის უთანხმოება... ამის გამო ზარალდება კეთილსინდისიერი მობინადრე, რომელმაც შეიძინა უძრავი ქონება, მაგრამ ვერ განკარგავს, ვერ ასხვისებს, ვერც ტვირთავს­ იპოთეკით, მემკვიდრეობით ვერ გადასცემს. სამართლებრივ ბარიერებსა და პრობლემებს მიხედვა სჭირდება. ბოლო დროს თანამიმდევრული გადაწყვეტილებები გამოდის და სასამართლოს ფილტრი ჩართულია.

- ასეთი პრობლემები რომ ავიცილოთ, ბინის ყიდვისას რას უნდა მივაქციოთ ყურადღება?
- როცა მშენებარე კორპუსში ყიდუ­ლობ­თ ბინას, უნდა იცოდეთ: თუ კორპუსი ექსპლუატაციაში არ არის მიღებული, თუ საჯარო რეესტრში არ არის რეგისტრირებული, თუ სათანადოდ არ არის განაწილებული ფართები, ასეთი ბინის შეძენა დიდი რისკის მატარებელია.
სავსებით სამართლიანია მობინადრეთა აღშფოთება - სიმართლისთვის ბრძოლა დიდ ხარჯებთან, ნერვიულობასა და დროსთან არის დაკავშირებული, ამიტომაც არის ძალიან მნიშვნელოვანი ქონების შეძენისას რისკების გაანალიზება. ყველას ვურჩევ, მიმართონ ადვოკატს, გაიარონ კონსულტაცია­ და შეისწავლონ კორპუსის მდგომარეობა. ამის გაკეთება დამოუკიდებლად ძნელია, რადგან სხვადასხვა ნიუანსის ცოდნაა საჭირო. მოიძიეთ, რაც შეიძლება სრული ინფორმაცია: გადაამოწმეთ საჯარო რეესტრის საიტზე ან მერიის­ არქიტექტურის სამსახურში, სასამართლოში: თუ როგორი პროცედურით აიღო მშენებელმა ნებართვა, ჰქონდა თუ არა პრობლემები, ჰყავდა თუ არა მომჩივანი; თუ კორპუსი არ დასრულდა დათქმულ ვადაში, დეველოპერისგან უნდა მოითხოვოთ სხვა ქონებით უზრუნველყოფა ან თანხის დეპონირება, რათა არ მოგიწიოთ სასამართლოში სირბილი მშენებლების უპასუხისმგებლობის გამო.